原拆原建的天花板还是看上海，全国特别是经济发达地区要向上海学

“原拆原建的天花板还是看上海”，这句话不是空喊口号，彭一小区就是一个很硬的样本。2025年6月29日，静安区闻喜路755弄彭一小区启动居民回搬，2110户老街坊陆续拿到新房钥匙。上海市住建委信息显示，这是上海建筑体量最大、居民户数最多、情况最复杂、改造难度最高的非成套旧住房拆除重建项目。

改造前的彭一小区有40幢旧房，建筑面积85930平方米，涉及2110户居民。许多家庭长期面对合用厨卫、房屋破旧、楼道拥挤等现实困难。改造后，原来的40幢旧楼变成17幢多高层电梯住宅，还配套建设地下两层停车库、社区养老院等设施。中央广播电视总台央广网报道称，项目配建1600多个车位和一幢6层172张床位的社区养老院。

上海厉害的地方，不只是“拆了重盖”，而是尽量让居民原地回搬。很多老年人住惯了原来的街道、菜场、医院、公交和邻里关系，不愿被一纸安置搬到远处。原址更新把房屋质量补上，把电梯、车位、养老设施补上，也尽量留住原有生活半径。对经济发达地区来说，这比简单追求土地收益更难，也更值得学。

彭一小区真正难在“精准”。原始房型有282种，最小面积只有数平方米级别，最大超过百平方米；静安区采用“房型归并”办法，把面积、朝向基本一致的房型整合，最后归并到92个房型，降低设计难度，也让安置方案更容易被理解和接受。

这背后是一套上海式精细治理。先摸底，再设计，再征询，再签约，再搬迁，再建设，再回搬，每一步都不能粗。居民关心的不是概念，而是厨房能不能独用、卫生间是不是进户、电梯到不到层、采光有没有改善、原来附近的生活配套还在不在。上海把这些“小问题”当大事处理，旧改才有了稳定基础。

制度保障也很关键。2021年9月1日起，《上海市城市更新条例》正式施行，对公有旧住房拆除重建、成套改造中的签约比例、争议处理等作出制度安排。2023年，《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》印发，明确以成套改造或拆除重建方式实施旧住房更新的适用范围和管理要求。

上海不是只做一个彭一小区。市住建委在2025年答复政协提案时披露，“十四五”期间上海按照每年不少于1000万平方米目标推进老旧小区改造，2021年至2024年底已实施超过5300万平方米，2025年还计划实施超过1500万平方米；旧住房成套改造方面，2023年至2024年完成约60.6万平方米，2025年计划完成31万平方米。

全国特别是经济发达地区要向上海学，学的不是照搬楼层、照搬外立面，而是学这套治理逻辑。第一，财政要有投入，不要把民生账完全变成商业账。第二，规划要精细，不要一拆了事。第三，居民权益要算清，不要用模糊承诺代替白纸黑字。第四，老街坊的生活网络要保留，不要把城市更新做成城市切割。

上海的旧改还有一个细节值得说。彭一小区建设期间，80多棵老树被迁移养护，等新小区接近交付时又迁回原址；一座见证城市历史的碉堡和彭浦新村历史纪念浮雕也经过保护性迁移后回到原地。这样的处理说明，原拆原建不是把过去全部抹掉，而是在安全、舒适、功能升级的基础上，把居民熟悉的记忆留下来。