下面这张图，哪边是美国？哪边是墨西哥？

恐怕有人会猜错。

左边荒凉的是美国，右边繁华的是墨西哥。

再看这张图，哪边是深圳？哪边是香港？

恐怕又有人猜错了。

一片田地的是香港，一派繁华都市的是深圳。

为什么会出现“反常现象”呢？

拿深圳与香港举例。

香港重心在南部，北部与深圳交汇处被视为边缘。

但对深圳来说，毗邻香港的地方，被视为优等，建设完善，业态多样。

如今，不少香港人“外溢”到深圳买房、消费。

包括北京通州与河北燕郊，也是这样的城市发展局面。

天津也有类似情况。

红桥西北角，与南开老城厢一路之隔。

为什么西北角比老城厢热闹？

西青中北镇，与南开密云路也一路之隔。

明明南开的城市能级更高，为什么中北镇建起了永旺、宜家、大悦汇？

而南开密云路，反而看着更像郊区。

新梅江与小海地，同属河西。

为什么小海地烟火气十足，新梅江却找不到吃早点的地方？

这些问题的答案，有多重维度。

但有一个原因非常关键——土地成本不同。

土地成本，决定房价，也决定租金。

租金低的地方，吸引的业态偏低端，多样性强。

房价贵、租金高，导致业态多样性差。

因为只有高利润的店铺，才能覆盖成本，类似美容院、宠物医院……

开个早点铺、烧麦馆？利润都覆盖不了租金。

为什么西北角小吃店这么多，但老城厢只能聚集高消费的餐馆，原因就在这了。

西北角的租金，肯定比老城厢要低。

天津的地价，有明确分级。

规自局公布过“标定地价”，宅地分12个等级。

1级集中在市中心，7级集中在环城，12级在城市边缘。

2023年，全市的标定楼面价为898-25000元/平米。

市区地价比环城贵，人为划分了梯度。

从本质来说，水西与天拖的土地有什么区别？

河东津滨大道与东丽津滨大道的土地有什么区别？

无非是行政不同，地价有高低罢了。

从而在两区交汇处，形成一条无形的分界线。

恰因地价优势，租金成本低，能带来业态多样性。

可以得出一条规律——

两区（板块）交汇的地方，商业多样性较强。

比如，西青水西、中北镇；北辰南仓、未来城；津南双林；东丽津滨大道、时代之城、海河柳林……

有些板块现在不明显，只是还未显现出来。

买房人能在原来的生活半径内，享受到配套的多样性，餐饮、休闲、消费……

这也叫“换药不换汤”。

生活浓度更高，住宅产品更好，但房价却比市区更低。

这是一种“平衡术”，能兼顾产品与配套。

因此，对于很多板块来说，“环城”反而是优势。

在楼市已经有所体现——成交量较高。

水西板块，每月能签约60套以上；

李七庄板块，绿城晓月晴川、金地艺华里，每月都能签约百套左右；

双林板块，中建理想城首开认购216套；

海河柳林板块，中交海河玺已升级300多组，首开仅194套；

南仓板块，龙曜城单月签约过100套，已成常态；

津滨大道板块，金茂智慧科学城销量一直高热，5月又签约105套。

很明显，月签约过百套的板块，大多集中在这些“分界线板块”。

符合楼市需求、能承载多样性、客群广泛、第一梯队的产品……

有长期价值，流通性好。

这些板块具体有哪些业态多样性的优势？

365淘房将推出系列专题《分界线》，敬请关注。

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