不用2年,楼市有一种预感越来越强烈了!

专聊这些房 2024-04-30 10:10:36

经常看笔者文章的应该知道,最迟2年后,楼市大概率迎来反转,当然,在诸多因素影响下,时间很有可能提前。

其中一个核心逻辑是,楼市复苏跟随库存去化进度而变化,目前全国楼市库存去化需要24个月,如果政策得力的话,库存或许在一年时间就会有本质改变,楼市复苏也就自然而然了。

然而,看了最近的楼市政策和相关城市的数据变化,认为最迟2年后,楼市有一种预感越来越强烈了!

根据上海证券报信息显示,四大一线城市2023年人口均回归到正增长,深圳增加12.8万人,北京增加1.5万人,上海增加11.5万人,广州9.3万人。

都知道,像北京、上海前些年都提的是疏解超大城市功能、控制人口增长,以至于人口都是净减少,其他两座城市在近年呈现负增长。但今年人口突然正增长,且人数还不少,说明啥?

一是因为此前控制大城市人口的策略发生转向,不再限制了。像他们放开顶尖大学本科毕业生直接落户就是直接例证;二是大城市魅力实在太大,吸引众多优秀人才落户。

更为重要的是,这还是一线城市楼市限购未全面松绑的情况下形成的结果。我们试想一下,随着楼市持续低迷,一线城市全面放开限购的信号越来越强烈,一旦真全面放开,谁都知道意味着什么,说是为资产保值也好,还是为获得更多科教文卫资源也罢,必将有一大波人为挤入一线城市买房落户。

信息还显示,其他新一线城市人口增长也非常迅猛,比如2023年合肥常住人口增加了21.9万,郑州增加18万,杭州增加14.6万,成都增加13.5万,西安增加8.2万,昆明增加8万,南京增加5.6万,武汉增加3.5万等等。

毫无例外,常住人口净增加的都是清一色的大城市。要知道,人口总量就那么多,近年还出现下滑趋势。大城市人口增加,意味着其他中小城市的人口被“虹吸”了,后者人口持续净减少。

对楼市而言,人口等于需求,谁的人口多,意味着需求强劲,市场支撑力强,当市场回到正常轨道后,房价的恢复速度更快、空间更大。当然,目前无论是一线城市,还是其他核心大城市,所面临的经济环境、楼市环境都是共通的,即较冷,都需要通过放开购房资格、落户资格,让更多的人入市买房。

像一线城市,自去年9月份开始,逐步开始放松购房资格,目前已经放松第三轮了。而新一线城市如南京和成都,分别放开买房落户、全面放开限购。说白了,他们并不满足现有的人口净流入,他们还需要更多的新鲜购买力进入楼市买房。这样的话,对于其他并无就业、科教文卫等竞争优势的中小城市来说,人往高处走,人口流出的趋势可以说是一点抵抗力都没有。对广大三四五六线城市而言,本身市场就不行,再加上大城市政策上的人口“虹吸”,形势确实比较严峻。

一句话,可能用不了两年时间,楼市分化将是前所未有的,3点应对。

1.顺应大势,如果有条件的话,房子还是应置换到高等级城市。

说过多次,目前货币宽松大环境逐步形成,存款利率在向3靠拢,未来应该还会朝2,甚至1靠拢,没什么好说的,当存款大幅跑输通胀后,人们只能选择核心资产来抗通胀,核心大城市的房产无疑是核心中的核心,当一线城市限购全面放开之时,应就是房产价值重启之日。如果在其他中小城市有房产,不妨归拢一下,该置换就置换,不要犹豫。原因很简单,以前都是核心城市因为调控控制,资金不得不外溢到其他三四线城市,楼市应声而起,但现在则是大城市疯狂抢楼市购买力,后者不仅要面对本身恢复艰难的处境,还要面临购买力被吸走。楼市冷热对比,可想而知。

2.品质改善房应是首选,刚需房该放弃不犹豫。现在无论是大城市,还是小城市,刚需房并不那么缺了,住房需求进入改善时代。像前些日子,上海、成都、郑州等城市,豪宅改善房卖得非常好,说明大家并未受楼市大环境影响,锚定品质改善房。在这些买房富豪中,或许不乏一些不缺房子居住的人,他们买这样的房子,无非就是把这类房子作为资产沉淀,说保值也好、传世也罢,反正就作为家庭财富传承的重要标的了。

而与之对应的,现在的安置房都是现成的商品房了,此前的经济适用房、“老破小”小区房子的命运(以旧换新打6-8折,拆迁可能还是赔本买卖)可想而知,还是那句话,改善需求趋势大潮下,没有接盘者的房子,势必会成为大家抛弃的对象,以脱手为目标的房子,该放弃要果断。

3.不要再到都市圈、卫星城城市投资房产。

很多人问笔者,都市圈的房子在这轮房价调整中跌得鼻青眼肿,是不是可以抄底呢?我的建议很明确:不要炒底。原因在于:

这波人口流向趋势显示,经济发达城市吸引的是全国人口,而不太发达的大城市,吸引的则是周边城市人。比如西安、昆明、成都等大城市人口都连年增加,可所在省份人口却是连年净流出的,说明啥?不太发达的省份人口仍旧在外流,那省会人口从哪里来呢?毫无疑问,对全国其他地方人口吸引力有限,只能主要是本身其他城市的人口。这样的话,周边都市圈的城市人口就成为了“首吸”对象。

很直白地说,核心城市不会把产业外溢给周边城市,因为自己还在抢人嘛,而周边城市还在面临核心城市抢人,那么多的房子,注定找不到接盘者,如果看不清大势而盲目抄底,自己很可能就是最后接棒这些城市房产的人。当然,这里也有例外,就是那些经济发达省份经济本身就非常强的三四线城市,老百姓钱包比较鼓嘛,但也仅限于品质好房,可作为富人之间的传递。

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