房价到底是由什么决定的？

大家想过一个问题没有：为什么同样面积、建筑成本的房子，放在不同城市、不同板块，价格相差却如此之大？

因为房子下面的土地，价值是不一样的，但我们绝大多数人，看待房价，却很难区分脚下土地的价值，很容易被情绪所左右。

蒋老师昨天写了一篇文章，在全网引发了很大的争议，我说深圳湾的房价，10年内有望再翻2-3倍。 很多人坐不住了，跳出来，说蒋老师胡说八道，应该把我送到精神病医院去。 但很少有人冷静下来分析，房子背后的价值，到底是由什么组成的？

表面上看，房价是由供需关系决定的，但你深层分析之后，你要研究，供需关系由什么决定？是不是时间和居住体验感，两个变量决定的！

40年前，还没有商品房， 那个年代都是单位分房和农村自建房为主，大多数人都居住在楼梯房里面，到上个世纪90年代，电梯房的出现，再到21世纪，人车分流的高层电梯小区出现了，开始有了小区这个概念，有花园、有小孩的游乐园，有地下停车场，人们开始拥抱新时代新生活。

你会发现，人车分流的小区，跟传统小区相比，居住体验感有了质的提升。

到最近几年，第四代住宅开始兴起，跟高楼层电梯房相比，人们开始更喜欢田园风、低密度的居住空间。 为啥？因为随着时间的推移，大家不再向往高楼大厦，而是回归宁静，但与此同时，人们还要赚钱、养家，追求事业上的成功，所以居住地点不能离市中心太远，从这一点来看，深圳湾18个小区，就同时满足了两个条件：

1，低密度居住空间
2，离CBD非常近

简称一句话：入则宁静、出则繁华！

这类资产就成为了稀缺资产，所以，未来10年，这类资产的升值，不足为奇，反倒是，如果你手里无法持有这类优质资产，你未来很难跑赢财富平均水平。

但随着时间的推移，人们的居住需求，尤其是富人的居住需求，也会发生变化： 就好像上个世纪八十年代，美国旧金山、纽约的富人，开始从市中心搬离郊区，或者是大城市旁边的卫星城市，他们喜欢庄园式住宅，因为在财富上取得一定成就的人，他们开始喜欢更亲近自然，更安静和隐私的居住氛围，不用再社交应酬，单纯的享受生活与内心的宁静。

那么这种居住需求，蒋老师的预判，在2045年之后，中国一线城市富豪的居住需求，也会向郊区别墅转移。 到那个时候，顶级的旅居产品、郊区别墅，都会成为奢侈品。那个时候，我们的投资方向，也应该发生变化。