[气球R] 石景山是个典型的老城区，它发展得很早，像古城八角老山这几个地方，都是以前首钢的职工家属院。

[气球R] 石景山的房子适合两类人买，一类是预算特别低，三百多万想买个两居室，在通勤允许的情况下，可以在石景山买个小房子自住；另一类是工作生活半径基本上都在石景山的，比如说石景山的一些国企职工，就适合在石景山买房。

[气球R] 石景山有很多新房和纯次新房，比如中海寰宇天下系列，品质很高，500万可以买到102㎡三居。11号线通车后，古城板块与海淀的连通性大幅提升；首钢园产业+景观双重赋能；单价相对海淀低30%-40%。

[气球R] 但石景山整体产业能级不如海淀朝阳；学区资源一般；部分区域依赖外溢客群，内生购买力不足。

[气球R] 石景山海淀外溢的区域石景山北部和中部是首选，到莲石路南侧承接丰台的区域城市界面配套就一般。

[气球R] 石景山2026年新房主力总价就在500-700万区间，所以500万在石景山依旧是"主流价位"而非"边缘价位"。主流价位意味着接盘人群广、流动性有保障。

[气球R] 现在青塔南边有个新房项目叫嘉棠璟樾，卖的是地铁11号线的价值，同样的，石景山的首特钢地块和璟瑞长安以及还有一些没出让的地块，瞄准的也是地铁11号线。目前11号线沿线的房价依旧处于洼地，对于想在石景山买房的刚需家庭来说，一定要关注这条地铁线。

1️⃣ 石景山当前的房价已经没有太大的发展趋势了，根据现在大多石景山的房价可以看得出来，可提升的空间微乎其微。所以tz不建议看石景山，当然自住是可以的，毕竟环境优质。

2️⃣ 石景山的二手房基本都是老房子，次新很少，因为首钢的缘故，商品房比例很低、老山、鲁谷、杨庄几乎都是老公房，价格很便宜，成交量也很大，但是没有居住品质可言，设施不完善，布局不合理，价格一直上不去，从TZ维度这类房子一律回避。

3️⃣ 石景山的新房供应较多，因此在新房和新地块集中的区域，不要选择二手或者老房子，因为这类房子的价格可能会被压制相当惨。

4️⃣ 石景山学区房只适合：工作生活在西部，孩子天分相对不错，父母重视教育但不过分。预算不太高但比较重视居住体验，也不愿意支付学区溢价的，对清北985没有执念的家庭。

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