随着陕建集团摘得原西安恒大文化旅游城上千亩土地，其中包括童世界部分982亩的商服用地，这意味着这个曾经轰动全国的超级文旅大盘，正式易主。

实际上，不仅仅是西安恒大文化旅游城，前几年西安周边掀起的文旅大盘热潮，如今也已经大幅降温，甚至有多个项目陷入泥潭之中。

很明显，曾经火爆一时的文旅大盘正在没落。

文旅大盘曾经有多火？

提到文旅大盘，就必须提到特色小镇。

特色小镇的兴起，源于2013年杭州与阿里云达成战略合作，在原来转塘科技经济园的基础上建设基于云计算大数据产业的特色小镇，命名“云栖小镇”。

这是特色小镇首次被提及。

随后，各地出台了支持特色小镇发展的政策和规划，全国各地的特色小镇如雨后春笋般涌现。

特色小镇的分类很多，有旅游小镇、产业小镇、金融小镇、制造业小镇、科技小镇等等，这其中最火的当属文旅小镇。

而瞄准文旅小镇的，正是财大气粗的地产商。

恒大、融创、万达、富力、雅居乐等地产商圈下一个又一个千亩甚至万亩土地，打造巨无霸文旅项目，这其中最疯狂的当属恒大。

恒大童世界、恒大水世界、恒大养生谷、恒大健康城……还有总占地7.84平方公里（折合11760亩）、总投资1600亿元的中国海南海花岛，通过“文旅+配套+住宅”的模式在全国遍地开花。

这股文旅小镇或者叫做文旅大盘的热潮，也来到了西安及周边。

秦汉新城的西安恒大文化旅游城、三原的陕西恒大国际健康城、咸阳兴平的融创西部湾、渭南少华山下的汉华原山、宝鸡太白山下的唐镇、沣西的丝路欢乐世界、沣东的华侨城文旅融合示范区、泾河的乐华城……

有的项目是依托于旅游资源而打造，有的项目纯粹是自造概念。

这些项目虽然位置不同、开发商不同、体量不同、业态也有一定的差异，但相同点是均采用“文旅搭台、地产唱戏”的模式，企业拿到文旅部分用地的同时，以低价拿到数百亩甚至数千亩的住宅用地。

这种项目的操作模式普遍是：开发商普遍用一张宏伟的规划图，开始卖房子。然后用住宅销售的资金，再来开发文旅部分，以此实现用少量资金投入撬动动辄投资数百亿的项目。

凭借吸引人的规划图，以及较低的房价，再加上地毯式的营销传播，文旅大盘吸引力众多的购房者，也诞生了销售额、销售面积位居全国前列的“神盘”。

2019年，中国房地产一共诞生了10个单盘销售额超百亿的项目，其中就包括济南融创文旅城、重庆融创文旅城、昆明融创文旅城等项目；2020年中国单盘销售额、销售面积TOP10，文旅大盘依然占据半壁江山！

西安恒大文化旅游城，2019年、2020年分别位列当年全国单盘销售面积第5、第7！

由此可见当年的文旅大盘有多火。

命运各不相同

从理论上来讲，文旅大盘上述通过住宅销售资金反哺支撑文旅开发的模式与思路是行得通的。

但在实际中，这些项目的开发不但受到地产市场行情的波动影响，同时也受到有的开发商违规挪用预售监管资金的影响。

这一轮房企暴雷、楼市下滑之下，很多项目普遍遇到问题，不但文旅部分、配套部分无法兑现，甚至导致已销售的住宅部分无法交付。

而从西安周边曾经火爆的文旅大盘来看，也是命运不同。

相对来讲，比较成功的当属天朗的唐镇、陕旅的丝路欢乐世界。

与一般的文旅大盘是先销售住宅然后才开发文旅部分不同，唐镇是先真金白银的投入打造出了小镇中心等配套部分，然后才开始卖住宅，已经成为太白山下独具特色的唐风小镇。

陕旅在沣西的项目，则是将部分住宅地块卖给了万科、龙湖等大开发商，自己则专注于做自己最擅长的文旅部分丝路欢乐世界。丝路欢乐世界七个主题街区已于2023年4月底开园运营，成为中国首座丝路文化主题公园。

相较于天朗唐镇、丝路欢乐世界的成功，其它几个文旅大盘就没那么的顺利了。

至于2017年万达吹过牛逼投资660亿元的西安万达城，压根就没落地。从目前来看，也不可能落地了。

远郊文旅大盘的后期运营

实际上，对于远郊文旅大盘而言，住宅部分本身就面临着多重的考验。

由于这些项目远离市区，因此周边的交通、商业、医疗等配套都不完善，这些配套更多要依赖于企业自身投资建设，但对于习惯了住宅开发的开发商来讲，是否愿意、是否能够兑现这些配套，需要打上一个大大的问号。

同时，即使商业等配套建成，后期的运营也是问题。毕竟配套的运营需要人口的支撑，而远离市区的文旅大盘普遍入住率不高。

还有的郊区文旅大盘，配套的住宅为了更容易销售，开发的是高层刚需产品，这就是一件更扯的事情了。

前几天看到一篇报道，亚洲最大的别墅区京津新城，总面积53平方公里，距离北京在100公里左右、距离天津在50公里，规划了8000多座别墅，同时配套有豪华五星级酒店和温泉中心。但现在，入住率不到一成，白天整个别墅区宛如空城一般，夜幕降临后更是一片漆黑，成为了真正的鬼城。

京津区域的远郊大盘都这样，可以想象西安一些远郊大盘以后的命运。