今年，南开楼市的热度，实力碾压河西。

正如一位买房人所说：

“前两年河西火的时候，我差点就买了，幸亏当时忍住，现在觉得还是南开更香啊。”

为什么大家会有这种认知和体感呢？

核心原因，河西的发展靠新区，这几年大部分新板块的建设速度都放缓。

更关键的是，短期补足人气很难。

反观南开，没有大面积的新区，每个板块都发展的比较成熟。

它的城市更新“先人一步”，老城厢、奥城，早已跃升为富人区。

就连天拖板块，都开启了“二次更新”。

南开的“城熟”，非河西能比。

楼市狂欢时体现不出来这些，哪个区都火。

可一旦进入静淡市，就是大浪淘沙了。

买房人本能追求安全，规划与预期很难吸引人。

大家就看现状呈现、看板块距离市中心的位置。

这，就是南开楼市能反超河西的底层原因。

也因此，超预期的新政出台后，南开楼市的“反馈”立竿见影，热度明显飙升。

5月，南开新房成交量大涨57%。

河西涨了43%，稍弱于南开。

事实上，每一轮周期的启动，都是从“头部区域”开始。

正如一二三线城市之间的轮动。

这一次天津楼市的新周期，南开已经产生“示范效应”！

南开楼市，的确受到了“双重新政利好”——

全国层面的信贷新政、南开的转学新政。

堪称“内外双重发力”，火上浇油了。

央行的信贷刺激，更多是信号意义，扭转的是情绪和预期。

史上最低15%的首付、史上最低3.35%的利率。

降低买房成本的同时，也给楼市传递了“不救起来不罢休”的信号，实锤到不能再实锤。

特别是改善人群，对政策极其敏感。

很多人都经历过周期，了解房地产超跌与超涨的特性，停止观望，果断入市。

南开楼市以改善为主，政策效力体现更及时。

如果说，央行的刺激政策是激活了南开的存量需求，那么，南开的转学新政，大力引发了增量需求进场。

小学转学突然需要提前3年持有房产，且不设过渡期，让很多家长措手不及。

好在新房不受限制，随时买随时转学。

大门关了，幸好还留了扇窗。

再加上首付比例已将至15%，有些家庭总价预算一下就提高了。

有位买房人，存款少但还款能力强，一直想买南开新房，但首付凑不上，差点就买了二手房。

正好转学政策和降首付同时出台了，总价预算瞬间提高，买了新房。

有新谁还买旧啊。

在“双政策驱动”之下，南开楼市火了。

不是所有新盘都有热度，现房的热度最高。

天保上城观景，是个典型样本。

新政后每个周末都有上百组的到访量，认购量直接翻倍。

针对政策变动，天保上城观景最大的优势是——

新房不受转学政策影响，而且还是现房。

入学报名之前买房，今年转学、一年级入学，都没问题。

对应的中营瑞丽小学，与社区一路之隔，完全实现目送式上学。

一路开绿灯，给了家长一个更优的选择，而绝不是妥协。

天保上城观景的交付水平，与房价的匹配度非常高，相当不错。

去年9月，天保上城观景就交房了。

它也是2018年以来南开唯一提前交付的新盘。

经过近一年的提升、养护，社区呈现更加优秀。

天保上城观景实景

建筑外檐是典型的大都会风格，并嵌入了一些新中式元素。

别看是高层，天保在一二层局部用了厚重的石材，成本投入很高。

市区有些洋房都做不到这一点。

天保上城观景只有8栋楼，配合天拖板块窄路密网的规划，采用围合式布局。

好处是，业主在社区内能享受到约3000平米的中央公园，把景观“聚合化”。

假山石、水系、屏风、户外休息区……俨然一幅新中式的园林景观。

天保上城观景实景

交付水平高不高，要横向对比来看。

最近一年，市区也不乏有单价4万的新盘交付。

有的确实是“能省则省”，通铺草坪、象征性种点树，看得过去就完了。

像天保上城观景这样，社区内还能看到山水园林的，少之又少。

另外，儿童活动区、环形跑道等主题空间，也都兑现了。

为业主提供更多的阅读、社交、健身、休闲的户外空间。

天保上城观景实景

已经入住的业主发现，天保上城观景还藏着一颗“彩蛋”——

竟然在社区内配备了会所空间，绝不是噱头，都是业主实实在在需要的。

天保上城观景，是天保·享未来社区的首个落地项目。

提供了“未来健康场景、未来邻里场景、未来文化场景、未来服务场景”四大功能板块。

在未来健康场景中，天保基建与平安健康战略合作，打造智能健康诊室，并提供健康服务；同时配备身高体重检测仪、骨密度检测仪、心电图检测床等健康监测设备。

在康养空间里，老年人可以与老伙伴棋牌对弈、读报看书，享受休闲乐趣。

天保上城观景实景

天保上城观景实景

在未来文化场景中，天保上城观景配备了共享自习室里、艺术培训教室、共享运动空间里、开放阅读区……为生活提供多样化的载体空间。

小朋友也有自己的专属空间里，在活动区与阅读区中，天保提供了丰富的益智玩具、趣味的海洋球池和滑梯、用心挑选的图书……不宜外出的天气，在社区内也能“开心带娃”。

天保上城观景实景

天保上城观景实景

天保在享未来社区规划了10大主题空间。

咖啡会客厅、日常健身、儿童娱乐、亲子共读等慢生活，随时享受。

当城镇化结束后，城市发展进入都市化。

买房人对于房子本身的追求度有所降低，更看重的是生活方式的升级。

生活方式需要社区景观、社区会所空间等的支撑。

天保上城观景在这方面考虑的非常贴近生活。

老人需要什么？孩子喜欢什么？青年人爱好什么？根据实际需求为业主匹配功能空间。

相比于高高在上的奢华会所，天保上城观景落地的服务更能为业主带来实际意义。

在户型的设计上，天保上城观景考虑到改善人群的需求，“动了不少心思”。

特别是约134、137平米的户型，对标整个改善赛道，都非常能打。

第一，“真·宽厅”。

改善到了这个面积段，必须追求空间的尺度。

市面上很多户型都标榜大宽厅，但忽视了真正的生活实用性。

往往摆下电视柜、茶几、沙发后，余下的空间就很鸡肋，原因在于——不够“宽”！

天保上城观景约134、137平米户型，客厅能做到7.3米的大尺度。

在摆下百寸电视、阔绰沙发的情况下，还能容纳2.2米宽的的六人餐桌或书桌。

天保上城观景实景

当然，也可以选择把餐厅置于北侧，客厅余下的空间打造为茶室、健身空间，或儿童空间……

业主不必纠结尺寸，空间足够大，尽情想象即可。

天保上城观景实景

第二，“真·全生命周期户型”。

全生命周期户型已不新鲜，但真伪难辨。

大多都是纸上谈兵，一旦改造就很难实现。

天保上城观景约134、137平米户型，真正具备从三室变四室的改造空间。

在满足约4米的舒适客厅开间尺度下，还能隔出一间开间约3米的卧室。

形成南向四开间的起居空间。

无论是三口之间、二孩家庭、三代同堂，都能满足居住需求。

这才是可以“成长”的房子。

如今换房周期越来越长，一步到位的可变户型就非常有必要了。

能住的久，房产价值才更稳定。

天保上城观景实景

所见即所得的现房、高品质的景观园林、丰富的会所空间、全生命周期户型，这几个要素单拎出哪一个都足够出挑，天保上城观景却给出一个“集合版”。

房价暂时还未因政策起飞，4万左右的均价，放在全市来说都非常有性价比。

改善买房，无非是更好的产品、更好的生活方式、更好的地段。

前两者，天保上城观景可以给打个高分。

“更好的地段”也绝不输阵。

其所在的天拖板块，既有现状，也有未来。

天拖板块，是典型的菁英规划、中产社区。

两条轴切割成四大片区，配比了住宅、商业、公园、体育中心、学校、办公。

形成窄路密网的复合街区，同时，6、8、11号线三条地铁贯穿其中。

“热带雨林”般的多业态混合，才有活力。

天保上城观景实景

天保上城观景实景

整体城市界面，都是全新的，没有老破小的拖拽，圈层统一。

在“刚需保障化、豪宅独立化，改善市场化”之下，只有中产社区，既有居住属性，又有资本属性，未来能保值升值。

天拖板块自身也还在“努力”，正在开启第二次城市更新，带动发展。

这一次补充的是更高阶的配套——

15万方被纳入天开园的产业集群、九年一贯制学校的落地。

这是板块的重大利好，也是跃升的弹跳器，产业的厚度才真正决定板块的价值。

留住孩子的同时，也留住大人，补充板块人气。

对于天拖板块，改善人群必须要重新认知。

当中产成为楼市中最大基数的客群后，买房，就要跟着中产阶级走。

他们的选择是什么？

新房或次新、三室起步、均好的教育、便捷的交通、繁华的商圈、纯粹且新的城市界面……

正如天拖板块。

即买即住即上学、生活配套触手可及——天保上城观景已经率先具备了“成品生活”。

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