转自大胡子看深圳

不知道熟悉深圳楼市的朋友还记不记得：

当年宝中那几个交喝茶费都买不到的新盘！

2020年初，都市茗荟花园、新锦安海纳公馆、云玺锦庭都传出过“天价喝茶费”的消息。

想买房得加价80万，部分房源的喝茶费甚至超过百万。

当年网友的爆料

同年，都市茗荟花园在住建局约谈后，推出69套房源，认筹285批客户，平均4人抢一套房，最终售出官宣去化61套。

这个项目能这么热，是因为当时宝中的二手房均价达12万/㎡；

而新盘因为政府限价，仍然维持在8-11字头。

倒挂价格能达到1-2万/㎡，再加上宝中这个网红地段，放在当年那个炒房成风的环境，有人抢着买一点也不奇怪。

但三十年河东三十年河西，昔日交喝茶费都拿不下、买到就是赚到的新房，如今业主直接亏本抛售。

最近，中介们频频传播都市茗荟花园一期笋盘的消息。

两套都市茗荟花园一期约239㎡的房源挂牌，都是低于当初开盘的备案价：

一套比开盘价低了188万；

另一套则低了126万

不过值得一提的是，这两套传闻中的房源具体信息我们都没有在中介平台上找到，还不能确定真实性。

但是在售的房源中，我们能找到一套约239㎡的房源在售：

挂牌总价低到只要2860万，单价只要11.95万/㎡。

大家要知道，现在都市茗荟一期依然有239㎡低楼层的未售房源，备案价约大概只要2830万，单价大约是11.8万/㎡。

也就是说现在都市茗荟一期的二手挂牌价格和未售新房的备案价差别并不大。

如果业主是2019年按照备案价买入，这几年光是贷款利息都得几百万，过了5年之后直接按照当年的备案价卖，业主肯定是亏钱的。

当然， 在宝中这个神盘遍地的片区，亏钱的次新盘何止一个都市茗荟。

海纳公馆，当年开盘备案均价约8.3万/㎡，如今挂牌价低至9字头。

云玺锦庭，当年备案均价约10.9万/㎡，如今挂牌价低至11字头，但是现在一套二手房都卖不出去，后续成交价大概率要比当年的备案价低。

不知道那些当年交了几百万喝茶费、拿着上千万总价买这些项目的业主，现在又是一个什么心情。

如果手里没有债务不需要急着卖房，那算你好运；

如果债务暴雷房子还卖不出去，那就是真遭殃了，耶稣都救不回来的那种。

最近市场上有很多小区都出现了业主因债务问题撑不住低价卖房的现象。

一般来说，最近这段时间业主扛不住低价卖房案例比较多的小区，都是投资客居多的小区。

因为很多投资客当年买房的时候都是加杠杆，杠杆一爆就只能低价卖房。

投资客比较多的小区，房价泡沫多、支撑力不强，后续下跌的机率大，现在入手一不小心就成为高位站岗的韭菜。

所以啊，我一直都告诫粉丝们，要小心那些投资客比例比较高的小区。

都市茗荟一期跌回新房价格都卖不出去，最遭殃的还不是业主和买家，而是开发商。

因为都市茗荟有二期，而二期这个项目从当初还是期房的时候就传言要入市，现在3-4年过去，房子都熬成现房了，开发商还没拿新房预售证，成为远近闻名的捂盘王。

图源：南方买房公社

当初开发商捂盘，为的是把楼市低迷期熬过去，等到市场好了可以卖高价。

但是如今二手房都已经跌回当年开盘的价格了，新房又能涨到哪里去？

开发商想要高价卖的幻想落空了，现在是卖也不是、不卖也不是。

只能说都市茗荟的开发商现金流和资产负债表应该还算比较健康的状态，不然也不会有这样的底气捂盘捂到现在。

但是无论如何捂盘，都市茗荟都没有办法改变房价下跌以及宝中房价存在大量泡沫的既定事实。

未来1-2年内，如果没有特定条件的话，大概率房价都很难有稳定的增长。

就看开发商还有没有底气再捂多两年盘了。

而对于买家来说，我的建议是尽量不要去等也尽量不要碰这些捂盘时间过长的项目。

当然我知道都市茗荟二期这个项目地段位置确实不错，很有吸引力，但是大家要明白——

那些捂盘捂了很长时间的项目，往往都有一些不为人知的硬伤和缺陷。

就拿都市茗荟二期来说，就有传言称项目的户型不符合官方的要求，过不了官方的审核。

比如约118㎡户型，4个卧室只配1个卫生间，没有餐厅。

图源：宏盛楼记

暂且不说这个户型能不能过审，就算它最后能放出来卖，一个这么奇特没有任何舒适度的户型，放在宝中这个片区和其他项目产品竞争，也完全没有胜算。

日后进入二手市场，大概率就是滞销的户型。

说到这，我想大家应该就明白我为什么强调这种捂盘捂了很久的项目千万不要买了吧！