转自大碗pro

作者拓海

2018年，全国楼市一片欣欣向荣。

万科那位当家的插杆儿，却公开喊出“活下去”。

这一出，让不少吃瓜群众一阵惊呼——“亮哥在这儿凡尔赛呢，三道红线都是过两年的事儿呢，你着什么急啊？”

尽管多年之后，吃瓜群众理解了当初亮哥的良苦用心，但似乎还是慢了一拍。

万科倒是活着，只是日子过得电闪雷鸣的。

开年这才仨月，债务重压再次将这个优等生抛向了舆论风口…

这几天，万科确实迎来了一波股债双杀——

3月4日，万科多只境内债价格下跌，其中“22万科06”盘中一度触发临时停牌，跌幅高达36%，到收盘时，原本要100的债券最低只要50块1毛。

“21万科04”跌幅超过19%，跌幅相对较小的“22万科02”，跌幅也超过了8%。

万科债券收益率普遍超过20%，甚至部分债券收益率一度突破50%。

打个比方，一家理财公司业务员跟你说，它家理财产品年化收益率保底20%，不给他一大逼兜就算你有素质。

与此同时，万科在大A市场跌了4.67%，收9.43元/股；港股跌幅更猛，超过7%，收5.6港元/股。

3月5日早间表现仍旧不提气，万科A股价上午收盘时一度下跌超过2.44%。

那大阴线，一根比一根阴！

拿万科A股价来说，过去五年时间里相当于打了个三折。

眼下，万科下跌的幅度明显超过了行业均值，其港股市净率仅0.26，为十年来的最低水平。这事儿要放在2019年，你敢信？

这一把将万科债务问题推向风口浪尖的，是近期一系列不胫而走的小道消息，万科和债权人你来我往的小作文。

先是上个礼拜，有传言说“万科管理层正在跟债权人新华资产谈判，商量看能不能把即将到期的97.8亿非标债务展期，但遭到了拒绝。”

所谓“榜一大哥暴雷”的假说就这么来的…

很快，新华资产就出来辟了个谣“没有这事儿”，然而市场在质疑与担忧中选择了不信！

但凡信一个字，万科的股价和债券能这么个跌法吗？不开国际玩笑吗？！

主要它这谣辟的心也不诚啊，光说了“传言不实”，但怎么个“不实”一句没提——

是97.8亿的债务金额有出入？

还是万科支棱了一把压根儿没要求展期？

再或者是新华资产没有拒绝展期？

反正事到如今已经演变成了罗生门，咱也不知道是传谣那位24K纯嘴欠，还是辟谣的资本大鳄有啥难言之隐…

笔者翻了一下万科的债务情况，还真有新的发现——

万科从新华资产的借款合计97.8亿，最早一笔到期是2024年12月25日。

然而，上个月21日，评级机构刚给万科下调了评级，主要理由是——

“销售业绩下滑，年内到期债务压力较大，资产流动性及变现存在难度…”

在这种情况下，投资者当然会谨慎行事、耗子尾汁。

实话实说，地产行业“龙头老大”，一贯以稳健著称的行业楷模翘楚，被外界看作行业信仰的万科走到今天这一步…谁看了谁觉得意外！

不过，万科最近确实召唤了一些“断臂求生”的生存技能——

2月9日，万科集团甩卖上海的优质商业资产七宝万科广场，获得了回笼资金23.84亿元。

从商业运营和盈利的角度看，这绝对是万科在上海“最赚钱的商业”，妥妥一只会下金蛋的老母鸡！

可现如今，照高峰时七折的价格说卖就卖，不免让人唏嘘。

2月21日，深投控收购了万科在深圳高新投6.16%的股权。

此外，万科近期还被曝正计划出售泊寓部分股权，虽然这个事儿还没说死，但是无风不起浪。

以上种种不难看出，万达在资金方面确实压力山大…

但可以确定的是，万科欠新华资产的债务最早一笔到期是今年年底，那就根本不碍着3月份什么事。

万科与新华资产的传闻，基本上是子虚乌有。

斗胆说一句，空头的基操多少有些下作！

而更多理性投资者真正关注的，是3月11日到期的美元债能否到期偿付。

该笔美元债券当前余额为6.3亿美元，2018年12月发行，票面利率5.35%。

3月5日，万科方面做出了正面回应：美元债VNKRLE5.35 （5476.HK）所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。

万科的回应无疑给市场吃了一颗定心丸——

3月5日万科A收盘报9.48元/股，涨幅0.53%；

港股跌幅较前一个交易日也有所收窄，收盘报5.46港元/股，跌幅2.5%。

有一说一，此时唱衰“万科暴雷”、“房企再无优等生的”，不是蠢就是坏！

首先，万科的负债问题，根本没有传闻中那么严重。

wind数据统计：万科境内债券余额约为640亿，未来12个月内到期规模约240.8亿；

境外债余额32.25亿美元，未来12个月到期债务规模约12.3亿美元，约合88.54亿人民币。

单看未来12个月到期债务，内外债券合计约329.34亿人民币。

根据万科去年三季度报数据显示：截至2023年9月30日，万科现金规模1036.95亿元，短债规模477.4亿元。

尽管现金规模较2023年中有所下降，但现金对短期债务的覆盖比依旧在2.2倍。

即便剔除预售监管资金，万科目前的在手现金也有600亿以上。

问题需要引起警觉，但远未到风声鹤唳的地步。

放眼全国大型房企来看，万科绝对是非常稳健的存在。

截至2023年上半年末，万科仍旧是“三道红线”制度下的绿档房企——

剔除预收款后的资产负债率66.9%、净负债率49.5%、现金短债比1.6%。

据2023年半年报披露：万科实现营收2008.9亿，归母净利润98.7亿，经营性现金流连续14年为正；

与此同时，2023年上半年已开项目整体投资兑现率高达93%，经营服务业务也保持了两位数增长。

纵使环境风雨飘摇，万科依然保持稳健。

第二，绝不会让万科倒下！

在许多人眼中，万科像一个行业图腾、楼市信心的典范。

万科背后，是上亿家庭的资产直接或间接锚定，更是万亿银行资产坚守的防线。

如果万科倒下，人们对市场主体的信心与行业的信心也将急转直下。

用老百姓的土话说：“如果万科都出问题了，那房子还能买吗？”

至于其它一众标杆型房企，恐怕更难独善其身。

而且，相比于其他房企，万科还拥有两大优势——

一是深圳国资委的支持，深铁集团是其第一大股东，持股27.18%，而深铁集团由深圳国资委100%控股；

二是商业、物流、租赁住房三个赛道发力REITs（不动产投资信托基金），实现商业、物流重资产退出路径的打通。

还记得去年10月份，万科遭遇了资本市场的狙击，最终也是深圳国资委出马，才算平息了债务风波。

那时候，深圳国资委的原话是——

“万科是深圳国资体系中的重要成员，国资国企有实力、也有能力支持万科防范和对应各类风险，如果万科在经营方面遭遇极端风险，国资委一定会尽一切可能通过市场化、法治化手段帮助万科守住底线。”

不到一百个字，把万科的身份定位、决心立场以及化解风险方式说得明明白白。

更重要的是，这绝不仅仅是深圳国资委对万科的短期背书，对于万科的中长期风险而言，上述态度同样适用。

尽管如此，有一件事还是细思极恐。

像万科这样颇具标杆意义的绿档房企，在短短半年内连续遭遇两次“暴雷”传闻，跟着就是非理性波动下形成股债双杀，确实应该引起警觉。

说白了，这就是某些别有用心的势力，妄图趁着楼市下行压力，对我国最优秀的头部房企来一波狙击。

大伙儿都是成年人，如果这件事一旦发生，对于我们的房地产行业而言意味着什么，心里都清楚。

表面上看，它们的目标是表现本来稳健的万科；

往深了想，它们真正觊觎的是行业与金融安全。

作为升斗小民，我们当然选择坚定不移地站在国家这一边。

否则，像万科这样的国有行业头部一旦倒下，受伤最深的必定是你我这样的普通人。

早在去年底那次万科债务风波中，国家队就已经一阵见血地表态：

恶意做空、看空、掏空和唱空，属于危害国家安全的重大恶性犯罪。

2024年2月5日，证监会再次重磅发声，要让恶意做空者“倾家荡产、牢底坐穿”。

国家队的态度十分坚决，从方法论的角度上说，以守护金融安全的警觉性与战略定力去维护像万科这样的行业头部，便是最重要的抓手。

在此，我也想正告那些恶意做空者：吹灭别人的灯，并不会让自己更加光明；挡住别人的路，也不会让自己走得更远。

当然，让整个房地产行业重回景气区间，是最为“治标治本”的举措。

真正能救万科的，是持续回暖的房地产市场。

根据克而瑞发布的统计数据来看，2024年前两个月，万科实现全口径销售额334.5亿，同比下滑41.65%。

这样的销售规模仅次于保利发展的359亿，位列行业第二位。

同一时期，全国TOP 100房企销售规模整体下降51.6%。

从数据端口来看，市场的确还在筑底阶段。

这恰恰说明一个问题：与恒大、碧桂园高杠杆把自己玩躺了不同，万科遭遇的挑战事实上是总体需求不足所致。

这无疑是给我们的房地产市场敲响了警钟。

好在当前利好性消息仍在不断释放——

一些颇具指标意义的城市近期土拍溢价率与房企积极性出现了一波显著提升；

深圳等一干头部城市二手房交易呈现出止跌回暖的信号，标志着市场信心在加速筑底。

2月底，住建部还发布了《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，要求“供需平衡、结构合理、防止市场大起大落”。

2024年刚刚开局，我们热切期盼一切顺遂…