原定于今天（6.12）下午两点进行限时竞拍的设计之都三期地块。

意料之外的，在昨天就终止了出让。

为什么说意料之外？

因为终止出让，很大概率意味着这宗地块找不到买家，与其被动流拍，不如主动下架。

要知道，广州“史诗级利好”出台至今大约只过去了半个月，整体市场也有回暖的迹象。

但土地市场却仍然没有开发商愿意买单，为何？

今天来跟大家聊一聊。

其实聊到设计之都三期地块，这宗地块原本在4月挂出，原定在5月7日出让。

后延期至6月12日进行限时竞拍，没想到还是没逃开终止出让的命运。

地块区位不错，位于设计之都核心片区，属于白云重点发展板块之一。

毕竟设计之都产业人口集聚，需求旺盛，还是有市场的。

△设计之都三期地块位置

而且地块周边配套成熟，地铁方面，项目距离在建的广州地铁14号线二期鹤南站和2号线黄边站均不超800米。

生活配套方面，周边拥有时光汇、云门NewPark等大型购物中心，医疗方面有南方医院白云分院。

教育资源也不赖，周边有黄边小学，未来还有黄边旧改的增量，上限也是有的。

那为什么没有开发商青睐呢？是地价太高了吗？

倒也不是。

地块出让面积4万㎡，建筑面积14.6万㎡，起价33.8亿元，折合楼面价约2.3万/㎡。

要知道，地块1公里左右就有两个项目，即广州地铁云筑上品与中海麓府。

而这两个项目的拿地价格分别为2.6万/㎡以及4.15万/㎡......

哪怕不算拿地价格站在高岗上的中海麓府，对比去年拿地的云筑上品而言，设计之都三期地价也便宜了近3千/㎡。

△地块周边项目分布，来源好地网

不是地块质素太差，也不是地价太贵，那为什么？

我认为，地块下架背后的原因，应该有两个。

其一，地块虽位于设计之都核心区，但目前板块竞争强烈。

不仅板块内有中海麓府、广州地铁云筑上品等对手，稍远一些还有保利云境、国贸云上以及新世界云耀等项目虎视眈眈。

而且以上项目从刚需、刚改到改善定位，几乎都包含了。

再加上虽然云筑上品、保利云境等项目开盘成绩都不错，但也意味着这些项目已经吸走了很多购买力。

所以地块未来想避开内卷，实现后来居上，真的很难。

其二，就是当下市场传导给土地市场的信心，不够。

如今哪怕是一线城市广州，开发商拿地的抉择都是慎之又慎。

地价太贵的，不拿。

区位不够核心的，不拿。

算不过账的，不拿。

而相比天河、海珠这些核心区的地块，白云区的区位优势，其实不算大，再加上不是非常有吸引力的价格，确实也难让开发商动心。

肯定有人疑惑，不是说新政之后，市场回暖，开发商拿地不应该更积极吗？

其实没错，克而瑞数据显示，5月以后，广州商品住宅周均成交保持在1209套。

新政之后，成交也在上涨，上周广州新房成交了1538套，环比上升37%，实打实的利好，还是让一些观望者入市了。

但毕竟利好来了还没多久，究竟能有多大的效果，还要看6月接下来的情况。

而且从市场传导至土地市场，也仍然需要一些时间。

所以非核心区的地块，非性价比极高的地块，很难让开发商在没有看清市场走势之前就贸然下手。

所以可以预见的是，广州今年下半年的土地市场，压力仍然很大。

毕竟今年第一批供地中，仅仅成功出让了2宗，其余地块，不是终止出让就是流拍。

如今设计之都三期地块作为第一批供地中，延期出让的最后一宗地块，也迎来了下架的结局，自然也让人唏嘘。

雪上加霜的是，前段时间广州还公布了第二批供地清单，不少是第一批供地中的“回锅肉”。

但截至目前，第二批供地中挂牌出让的地块仅鹤洞汽修厂地块。

这宗地块位于荔湾的广钢新城，其楼面价约2.6万/㎡，对比近几年广钢的地价，下降了不少。

比如中海保利朗阅（地价2.87万）、保利和光晨樾（地价3.38万）以及中海学仕里（3.47万）。

这些项目拿地的时候，地价最少都比鹤洞汽修厂地块贵3千/㎡以上。

△鹤洞汽修厂地块位置

但尽管如此，地块后续会不会有开发商买单，我觉得要打个问号。

毕竟地块区位并非核心，过去广钢新城很火没错，但如今的荔湾，无论是白鹅潭还是花地湾，都已有多盘内卷，广钢新城未必更能打。

而现在的开发商，真的太谨慎了，楼市没有非常火热，没有给足信号，他们不会盲目往土地市场冲。

说实话，如果接下来在楼市方面，广州不继续出招，那今年的土地市场KPI，要难了。