时隔8年，昆明也再次迎来新房去库存的关键拐点。

上一次“去库存大年”，还是在2016年。彼时，多次降息、下调首付比例、以购代建、房价暗降……何其相似的一幕，也在今年逐个上演。

尤其是“5.17”史诗级救市的政策齐发，核心还是去库存。截至目前，各项政策相继落地执行，昆明城市整体面临1591.71万方的存量规模，商品房去库存大战已经打响。

昆明楼市有效活跃库存量490万方，压力不小

那么，昆明主城整体的真实活跃库存量究竟有多少？

据克而瑞发布的最新数据显示，昆明主城五区内在售项目狭义库存为624万方，剔除项目原因未能备案的老旧项目后狭义库存为554万方，剔除封盘、停工后的活跃狭义库存为490万方。

其中，住宅活跃狭义库存490万方，去化周期为19个月，占整体狭义库存的89%。

从区域来看，官渡区存量最多，活跃存量有137万方，会展南、巫家坝、螺蛳湾三个板块是存量的主要贡献区域，3个板块的存量都在19万方左右。从去年起，万科·公园城市、万科500里、山海湾8号、中海寰宇天下、首创未来之城、招商公园大道等项目，一直都是榜单上的常客，持续畅销。

呈贡区、盘龙区、西山区则都在100万方的水平。其中，呈贡的项目分布零散，斗南、呈贡中心、大渔等均有项目在售，如卓越滇池晴翠、云麓湾、海荣·滇池澜庭、鹏欣漫城都荟等，虽然有一定的出货量，但因为品质或区位问题导致存量较高。

盘龙区则集中东白沙、金江的多个刚需大盘，如大华公园天下、中海云麓九里、旭辉广场｜铂宸府等。

西山区则是度假区的西南海上、龙湖山海原著、筑友双河湾，马街片区的华发书香云海等项目。

（华发书香云海项目实景图 摄于2023年5月）

从户型方面来看，库存量最多的集中100-144㎡，剩余11840套，占比整个狭义库存约5成，且去化周期高达20个月。

100㎡以下剩余8001套，占比4成，去化周期为11.58个月。而144㎡以上存量3919套，虽然套数剩余少但客户群体窄，去化周期17.3个月。

（图源：克而瑞）

高新泛亚、会展官南等板块，城市配套中等、单总价也相对可控、可开发土地较多，刚需到改善的产品是数量最多的。

度假区环滇环滇一带、前卫双塔南市副中心一带，则以100-144㎡一类刚改产品较为集中。

从具体板块的存销比来看，刚需项目存量主要分布在马街西、东白沙和螺蛳湾板块。东白沙板块存销比为6.3，呈现高存低销现象；马街西和螺蛳湾板块存销比为1.3/1.7，呈现高销高存态势。

“黑马”板块集中在呈贡区域，主要为呈贡中心和马金铺板块，成交热度与马街、东白沙齐平，且存销比仅在0.2-0.5，为高销低存状态。

（图源：克而瑞）

值得注意的是，狭义库存基于的分析数据，均为已经取得预售证的库存，也是短期内最急需解决的实际存量，不论是现房、准现房，亦或是期房，都是短期内购房者关注的最高的楼盘。

从数据结果可知，仅有效的活跃库存量，昆明楼市库存高企已是不争的事实。

广义存量去化周期近6年，新房供求关系有望发生转变

长远来看，市场中还有已经拿地尚待开发的存量，这部分即为广义存量。

克而瑞数据显示，从土地角度计算，截止2024年4月，昆明主城住宅活跃广义存量高达1825.79万方，按近一年去化量计算，去化周期近6年。

（图源：克而瑞）

分版块来看，有效广义存量集中螺蛳湾约140万方，主要集中在原俊发彩云城产生的库存。虽然目前，俊发彩云城不同地块被不同房企接盘，续建，保交付之外的库存量依旧不是个小数。

前卫版块则集中在润城、云报华府、奥宸中心等曾经的超级大盘。临近的双塔片区存量也不小，不论是龙湖锦粼天曜、绿城鳯起蘭庭、雅居乐云和中心、复地云极，还是已经启动开工建设的邦泰昆明主城首个项目——邦泰璟和，价格和去化依然是一个严峻的形式。

马街西板块，主要集中在华发书香云海、大华锦绣山海等项目，由于产品品质、配套，以及地段优势，这两个项目去化率始终保持不错。

茨坝板块，则以融城昆明湖项目为主，大约在73-87万方区间范围。

（图源：克而瑞）

会展南片区，则为绿星滇池湾畔、万科新地块。日前，万科新地块之一的都会半岛小区（KCGD2022-7-A1号地块）批前公示已经发布，不论体量，还是关注度都十分高，必定是未来去化的重点区域。

斗南片区，卓越滇池晴翠、绿地东海岸两个项目，大致还有57万方左右的存量。

（图源：克而瑞）

41%有效存量集中C级次核心板块。C1次核心品质板块集中高新、泛亚科技、巫家坝、官南板块，C2次核心栖居集中螺蛳湾、马街西板块；其次U1核心品质板块集中前卫、双塔、关上板块；O1远郊品质板块集中斗南、呈贡中心、东白沙板块。

总体来说，昆明楼市的整体库存量并不小。有效广义和活跃狭义存量相加，将面临1591.71万方的存量规模。

值得一提的是，根据此前自然资源局的发文，商品住宅去化周期超36个月的城市，应暂停宅地供应。

落位到昆明，当下的土地市场十分萧条。去年至今主城五区商品房住宅用地成交仅为个位数，近期成交的多宗土地，也多为保障性住房用地、安置房用地。

显而易见，宅地供应量减少，库存量的高企，也意味着未来一段时间内，昆明将进入去库存阶段。随着去库存的全面加速，新房供求关系有望发生转变。

与2016年不同的是，人口红利的下滑，让新一轮的去库存压力更大。市场端的反应来看，未来的昆明楼市去库存，更注重品质、产品的外部资源赋能等改善层面的跃升。

（数据说明：仅统计昆明主城五区内的新房住宅数据。活跃库存指剔除烂尾停工项目、保交楼中因工程进度不达标、不可销售的封盘项目、项目早已交房入住但未能及时备案的项目；去化周期按12个月月均计算。）