广外这个片区，也是我最早买房的时候考虑过的片区，老早之前就写过，这个片区属于西城入门级的学区，学区溢价在西城算是比较低的，毕竟学区在西城算是倒数前三了，房价比较便宜，老公房，改善商品房都有，预算比较低的又想有西城学籍的学区房家长、刚需通勤方便的年轻群体、对改善住房比较注重又对学区要求不那么高的群体，可以考虑这个片区。

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

西城广外学区位于北京西站附近，它位于西城、丰台和海淀三区交界地带，在西城的最南边。地铁路线有7号线9号线和1号线，位置还是很不错的，和海淀的羊坊店学区挨着，离丰台的丽泽商务区也很近。

这块的生活配套完善，西城的面积本来就不大，三甲医院很多很密集。广外这块的三甲就有好几个，比如：广安门医院、宣武医院、世纪坛医院等。

各种超市咱就不说了，满足日常生活足够了，离西单商场很近，逛街直接去西单，公交几站就到。

这块的公园，大的有名的比较少，多是一些附近的居民才来玩的小公园，比如南手公园、北京营城建都滨水绿道、常乐坊街心公园等。

来到最关键的学校情况介绍了。来看一个表：

然后我们分小学和初中部分来介绍一下：

广外其实整个的小学和初中的排面不是很好，小学分校比较多，最好的小学就是北京小学广外校区，这个小学是和北京小学本部同师资同管理的一体化管理，软件、硬件、师资都很好，二流一类的小学。

其次是北京第一实验小学广外校区：第一实验小学是老牌名校，广外校区可能稍差一些，也算比较优质的小学，在广外属于很好的了，小升初是大椿天和广外二选一

椿树馆小学本身是个普小，但是80%直升八中，是广外学区唯一的直升校，很火的一个学校了，很多人盯着想买这个学校，但是这两年一直没有731后的学位。

实验二小广外分校：实验二小的挂名分校，一般稍微靠上的小学，也是个普小

三义里小学、北京小学天宁寺分校、北小红山分校、北京第一实验小学红莲分校和北小金中都分校（青年湖小学）都是普通小学，没啥好说的。

2024年广外731后有学位的学校如下：

广外的调剂基本上没有出片区的，今年也是，反正就是调剂到片区内的那几个普通小学。

下面我把几个不错的小学的招生范围贴出来：

北小广外招生范围：

椿树馆小学招生范围：

北京第一实验小学广外校区招生范围：

华夏女中，这我不用说了，非常牛的初中，虽然就在广外片区，但是这个初中是全区派位的，不接受片区内派位，可以理解成点招，能进华夏女中的小孩都是很有两把刷子的。

北师大附属实验中学分校、北京市铁路第二中学、北京市第八中学、北师大附属中学、一六一中学这都是很不错的初中，二派能进就是中大奖了，很多片区都有这些学校的派位。

四中广外也是还不错的初中，也是广外的属地学校，家门口不错的初中，今年有个广外的朋友第一志愿填的四中广外，中了，挺满意的。

再就是北京市第十四中学、北京市第十五中学、北京市西城外国语学校这都是中等初中，不好不差，也不算掉坑。

片区内最大的坑校，就是北京市宣武外国语实验学校，就是坑还不算小，在西城算是很差的初中了。可能唯一的好处就是有校额到校吧，2023年宣武外国语实验学校有58个校额到校名额。

差的和好的初中差别挺大的，比如没有分层教学，没有晚自习甚至没有食堂都得自己带饭。

广外这个片区的房子相对而言算是西城最便宜的一个片区了，老破小400多万也能买个小两居，改善的商品房社区，900w左右也能买到还不错的次新了，比德胜月坛之类的顶尖学区便宜不少，当然了，学区肯定也是差一些的。

红居南街小区建于1980-1995年，共7栋楼，396户，楼间距很宽，前后无遮挡，采光视野都很好。物业是街道办事处（委员会）代管物业，物业费6毛；小区人车不分流，车位紧张；集中供暖，目前每平均价不到8.2W。

小区属于老公房社区，9号、10号和11号楼是有小院的，单独管理的。

小区有自行车停车房，但是也有停在外边的，看着挺乱的；车房里面有电动车的充电柜可以充电，这个还是挺方便的。

小区外立面已经完成改造，看着干净不少。

最近的地铁站是红莲南路站，有地铁16号线，距离小区步行路程大约1.1km。

下面这个户型是64.98平米的两居室，南北通透的户型，1层/共6层，报价599W

湾子街社区建于1980-1991年，共5栋板楼，公房社区，518户，小区是街道办事处（委员会）代管物业，物业费1.5元。集中供暖，目前每平均价大约8.9W。

楼栋排列规则，由南向北，1-5号依次排开的，小区每栋楼都有单独的小院，有的院里有健身设施、孩子玩的滑梯，有的是小花园、小广场等等。目前大部分楼已经做了改造，包括外保温，墙体外立面的粉刷等。

小区东西南北都不临街，比较安静。

人车不分流，车位紧张，再加上有电动车，所以车停的比较乱，老小区没啥环境。

距离小区最近的地铁站是湾子站，可以乘坐地铁7号线，路程大约742米。小区户型是一居、二居、三居都有，下面这个户型是57.74平米的两居室，南北通透的户型，中楼层/共6层，报价500W。

白菜湾社区也是公房社区，建于1991-1993年，共6栋板楼，832户，都是原地回迁的。北京市蓟城物业，物业费0.56元，集中供暖，目前每平均价9.5W多。

人车不分流，地上车位，先到先停，停车还算规范整齐。

小区已经完成改造了，虽然是老小区，但是改造完看着还挺干净整洁的。绿化也还可以，小区中间有小花园，有凉亭可以休息。反正就是典型的改造后的老小区。

地铁站有点远，最近的是地铁7号线的广安门内站，步行路程大约1.4km。不过，开车出行方便，出东门就是西二环的主路，出门就可以上二环。

下面这个户型是58.71平米的两居室，南北通透，精装修，中楼层/共6层，报价599W。

车站西街13号院建于1990-1995年，共5栋板楼，565户，楼间距很大，视野开阔，采光好；物业费1元，集中供暖，目前每平均价大概在8.4W多。

小区的1号和2号楼一个院，是钢铁设计院和有色金属的家属楼，3号楼和4号楼一个院，5号楼是单独一个院，整体上看1、2号楼的环境更好一些，车停的规范，看着更宽敞，3、4、5就差一些；每个楼下都有对应的活动场所。

小区已经做完改造，保温层、楼体外立面，地面等都重新翻修过了，比改造之前好了很多。

小区人车不分流，地上车位都是改造后重新画的。

最近的地铁站是地铁16号线的红莲南路站，距离小区大约700多m，还是挺近的。

下面这个户型是56平米的两居室，南北通透，低楼层/共6层，报价515W。

以上这些小区就是典型的老公房社区，现在做完小区改造了，比以前要好不少。

建功南里小区建于1990-1996年，共5栋塔楼，763户，北京华润物业，物业费2元，集中供暖，目前每平均价将近8.7W。

1号楼和部分2号楼是水利部和工商银行的家属楼，4.5.6号楼都是原地回迁楼，属于房改房性质。小区绿化还可以，中间有个小花园。

这个小区还是挺不错的，楼的质量和管理都还不错，保养的挺好。

小区两个门，东门和北门，东门可以进车，北门是消防通道和行人通道；小区人车不分流，地上车位，都是租赁车位，没有产权车位。

附近的地铁站都挺远的，最近的地铁16号线的红莲南路站距离小区大约1.4km。

下面这个户型是90.1平米的两居室，东南朝向，高楼层/共18层，报价715W。

乐城小区建于2004-2005年，共8栋楼，2400多户，一类经济适用房社区，小区密度比较大。小区绿化一般，有个小花园广场，长椅和健身设施等也有，不过小区西侧就是莲花河，边上都有跑道，跑步锻炼身体还是很方便的。北京佳鼎物业，物业费1.02元。小区自采暖，目前每平均价大概8.8W。

电梯最近两年已经更换过了，质量还是比较有保障的。

小区人车不分流，虽然地上和地下都有车位，车位也比较紧张，停车不太方便。楼下也有电动车自行车的车棚，充电方便，但是电动车和自行车真的很多，人多车多环境一般。

地铁站很近，小区西侧就是16号线的红莲南路站，距离小区步行路程才350多米。

下面这个户型是94平米的两居室，中间层/共24层，报价749W。

北欧印象也叫欧园小区，建于2002-2006年，共4栋塔楼，1412户，纯商品房社区。北京新起点物业，物业费2.7元，小区门口和每栋楼门口都有门禁。自采暖，目前每平均价大概9.5W多。

小区环境很好，干净、整洁，有花园，喷泉，廊亭，健身器材等，另外小区东边还有网球场，休闲、健身的好地方。离丽泽很近，能清晰的看到丽泽商务区。

院内还有汇佳双语幼儿园，孩子上幼儿园真的是很方便。

人车不分流，地上和地下都有车位，可租可售，但是因为小区户数比较多，车位紧张。

缺点：有2栋楼临街，会有噪音问题。

最近的地铁站是地铁16号线红莲南路站，距离小区大约630多米，还是比较近的。

小区户型多样，从开间到三居都有，选择面比较广，下面这个户型是71.79平米的两居室，精装修，双阳台，三面朝向南西北，低楼层/共28层，报价750W。

车站西街1号院建于2006年，共2栋楼，总高8层带电梯的板楼，203户，北京荣旺达物业，物业费2.3元，封闭式管理。自采暖，每平均价8.2W多。

这个小区虽然楼龄新，可是没啥小区环境，之前是个写字楼，后面改的，所以户型比较奇怪，所以单价也比较便宜，不太符合大家的普遍审美。

地铁稍微远点，大概1.1km可以到地铁16号线红莲南路站。

下面这个户型是86.93平米的两居室，朝南向，中楼层/共8层，报价725W。俩卧室都是没有窗户的，很明显就不是普通住宅楼的一个设计。

考拉社区建于2002-2009年，共3栋楼，756户，三栋楼呈“工”字形分布其中4号楼和6号楼是两栋塔楼住宅，5号楼是底商，是幼儿园。北京首华物业，物业费1.76元，集中供暖，目前每平均价将近9.1W。

小区只有三栋楼，共21层高，有两栋楼是住宅楼，两栋之间有个底商的楼。

小区是鸭子桥一号院的二期，一期是信德园，两个小区共用一个院子，小区绿化很好，有中心花园、休闲长亭、健身设施供人休闲锻炼。

人车不分流，地上和地下停车位共403个，地上车位150元每月，地下车位480元每月。

地铁稍微有点远，距离最近的是红莲南路站，有地铁16号线，步行路程大约1km。

小区户型以小户型为主，下面这个58.5平米的一居室，高楼层/共21层，报价539W。

西城著名的占坑神盘，这个小区的换手率很高，最大的特点是小户型、低总价，将近6000户，由17栋楼组成，在17栋楼内，每栋楼都会有小户型，20多平方米至60平方米的开间不等，也有大户型，3居到5居都有。环境很一般，户型也不好，大部分小户型房子连燃气都没有，很多人就是买来占西城的学区的，业主买来让孩子上学，然后就出租出去。

这小区没啥可说的，想在西城买个占坑房的可以看看这个小区，就当买个平房了，300w就能搞个小loft，可以贷款，可以出租，租户很多，据说隔音一般。

小区中间有个圆形的花园广场，植被丰富，覆盖面很全。面积很大，内设乒乓球场地、羽毛球场地、足球场，休闲锻炼都非常方便。

优点：总价低，同等价位小区相比楼龄较新。

缺点：

1.小区大，人口密度高，早晚高峰电梯比较拥挤

2.小区北侧有铁路，会有噪音影响

地铁比较近，有地铁16号线和地铁7号线的达官营站，距离小区步行路程大约600来米，出行很方便。

小区户型为小户型为主，下面这个是26.43平米的两居室，高楼层/共20层，报价330W。

11、远见名苑

远见名苑建于2004-2008年，共9栋楼，3500多户，有商品房，有回迁房，7号楼是板楼，其余全是塔楼。北京明华嘉业物业，物业费1元，自采暖，目前每平均价将近10.3W。

小区绿化率34%，绿化很好，有上浮式花园，花园很大，花园里是人车分流的，花园里有小广场，内设凉亭、长椅、健身器材、滑梯等设施；挨着花园有幼儿园，小区里孩子上幼儿园很方便。

人车不分流，车位还算比较充足，因为楼间距比较大，即使地上停车，也不显拥挤。

缺点：

1. 回迁户很多，居住人数多，电梯高峰时间拥挤

2. 部分房源没有燃气。

最近的地铁站是达官营站，有地铁16号线和7号线，距离小区步行路程大约950米。

一居到四居都有，一居和两居比较多，三居少一些，四居更少，还有开间，但是户型不太好，一居和开间，甚至两居，朝西和北的比较多。下面这个户型是81平米的两居室，西南朝向，高楼层/共26层，报价740W。

12、其他几个次新小区

格调小区，信和嘉园，常青藤嘉园，丽水莲花，红山世家，玺源台，朗琴园，西豪逸景，这几个我们统一说一下吧，据说开发商都是朋友，户型啥的差不多。一居室百分之九十都是朝北的，两居室的户型都会比较好，也是小区主打的户型，还有三居四居这些改善型住房。次新的特点就是小区新点，物业管理好，居住品质有保障，单价10-11w左右吧，不同小区有浮动，如果想买这边的次新的话，这几个小区可以都看看，对比一下，有的管理和环境品质啥的都更好一些，就会更贵一些。西豪逸景这个小区内有回迁房也有商品房，有的房子可能离铁路近一些，有噪音。朗琴园的小区环境建设特别好，有花园。源屋曲和信和嘉园离地铁站稍微远一些，1.3km左右。

广外这个片区呢，在西城不算太好，跟德胜比起来，比如德胜片区的兜底校7中，在广外基本上算是大部分小孩非常理想的去处了，大家都不愿意去的西外，在广外也算中等还可以的学校，广外片区初中最大的坑就是宣武外国语学校，填志愿的时候想办法避开。但是广外的房子确实便宜，在德胜买个老破小的价格，能在这边买个次新，上车门槛也比较低，300多万买个占坑楼房可选择性很多，这个片区适合预算低的学区房购房者，也适合预算还可以的改善住房或者刚需想买次新的小伙伴，学区溢价在西城算是很低的片区了。

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