01

难

24开年，房企内部都弥漫一种悲观气息。

“难”这个词，也从过去民营房企开始过渡到混合所有制乃至地产央国企。

比如24年开局，老潘就听闻：

其一，某地产央企董事长新年开工第一句话就是向大家强调“2024年特别难，要做好全方位应对。”

其二，万科郁亮在内部开会也强调应对2024年的12字方针：即

“特别难，也有解；特别好，才能活！”

而开年前2月百强房企销售大跌52%的现实，更让人压力飙升，大家都在期待小阳春，哪怕是适度的局部的小阳春，也在期待两会能够出台房地产重大利好。

但从目前两会定调报告来看，2024年房地产工作重中之重是“化解房地产风险”，这也反向说明政策导向更多侧重于“防”、“化解”、而不是“拉”，这也意味着24年在正常市场情况下楼市出台中央更大“强刺激”政策或许是低概率事件！

这个定位让地产人对本来期许两会好消息的“期望落空”，以至于众多地产股过去一周连续多日纷纷下跌。

不过两会还强调一句，2024年楼市“化解风险”的重要抓手是一视同仁支持不同所有制房企合理融资需求，反复强调的这句话，也给24年民营房企，混合所有制房企融资，带来

更多期许和希望！

02

10天敲定2笔大额融资

好消息慢慢来了。

尤其作为招保万金的“万，金”两兄弟，同一天给与市场好消息。

3月5日万科公开称，美元债VNKRLE03/11/24即将于3月11日到期，万科所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。

同样是3月5日，金地也迎来好消息。

即传闻中的“银团贷款”基本尘埃落定。

3月5日，金地集团透露，北京金地中心的项目公司向交通银行深圳分行申请经营性物业抵押贷款融资，融资本金40亿元，融资期限最长不超过15年。3月6日，金地再次发布一则关于为北京金地中心的项目公司融资提供担保的公告。

北京金地中心，是北京重要商务地标之一，地处繁华的东长安街延长线，每年租金收入有6亿左右，是金地集团核心资产之一。

值得强调的是，这也是金地在不到10天内落地的第2笔大额融资。

此前在2月26日，金地集团发公告称，金地物业管理有限公司已向招商银行深圳分行申请了25亿元的授信额度，授信期限最长不超过三年。

这两笔融资加起来可不少，总共65亿，妥妥的大额融资。

事实上，除了上述两笔大额融资外，金地2024在公开市场已披露的融资动作，还涉及唐山、上海、深圳、金华等城市项目公司的贷款，累计金额超80亿。

值得一提的是，加上金地2023年12月将其位于深圳福田的核心资产金地环湾城项目股权（折价为32.5亿）出售给大股东深圳市福田投资控股有限公司。若上述65亿、80亿加上32.5亿能够尽快兑现，金地集团偿还压力大幅下降，其债务偿还工作也将短暂松一口气。

一名银行业人士表示：“这种已经签订融资担保相关协议，并且上市公司已经公告的担保贷款，银行一般不会反悔，最终银行放贷是大概率事件。”

与此同时，项目融资现金流，集团是否可以调用？

对此，金地相关人士表示，金地与银行是总对总的合作模式，融资均以项目为主体，最后归集到集团整体调拨使用。

与此同时，金地集团目前对外担保余额为158.50亿，占公司2022年经审计归属于上市公司股东净资产的比例为

24.30%！

03

能安全过完这1年，金地就轻松多了

金地如此密集融资，显然是因为债务迫在眉睫。

的确，全局看，2024年是金地集团债券密集到期的一年。

怎么讲？

俯看金地全部债券到期日，wind数据显示，截至3月4日，金地境内外存续债券15只，债券余额约210亿。

其中一年内到期的债券就高达9只，余额158亿，占所有债券余额7成多。

这等于说，未来1年是金地所有债券归还的高峰期！

能安全过完这一年，金地就轻松多了。

而在这1年“高压期”中，仅2024上半年就有5只债券共计76亿需兑付。

这其中，眼下的3月份则是一个偿债高峰月。因为一个月内金地就有3笔债券集中到期。

即2笔中期票据，债券余额为30亿元，1笔公司债“16金地02”，债券余额为11亿元。共计41亿。

一直以来，金地都在努力保持公开债务市场不违约。

据不完全统计，自2022年以来，金地累计兑付境内外债券本息已超过330亿元。

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据统计，过去半年已消失0.7亿约30%散户，大A有效账户减少约6900万个。虽然现在很多骨都涨回来了，但很多人却回不来了。而在这期间还能盈利的，更是凤毛麟角。老章就是这其中之一，他也是圈内绝对的大佬级别！

就以最近2个多月的极端行情来说，他的数据绝对打败了99%的人！

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另外手上有看不准的骨，也可以让他诊断一下。

投资有风险，入市需谨慎！

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04

“靠销售”是王道

融资只能解房企当务之急，长远安全还得靠销售复苏！

反过来，如果不是销售下滑压力，对金地一家规模2000亿量级的地产10强房企而言，觑觑210亿债券何足挂齿？

债务集中且偿债压力巨大的2024年，金地销售走势又如何了？

2023年金地销售额1536亿，同比下降30.7%。

2024年前2月金地销售106亿，当月排名第12名，同比减少55.8%。

显然，销售业绩的下滑对金地形成更大的承压。

但伴随金地在一二线供货较多、随着3、4月销售业绩走高的期许，随着融资白名单的加快落地（比如最近广东近40个房地产“白名单”项目已获得融资43亿元落地），尤其伴随金地这2笔大额融资的到位……金地2024年上半年偿债压力，或将得到较大缓解！

小结

面向未来，金地集团相关人士表示：

“公司正在努力拓宽融资渠道，尽全力做好偿债安排。在行业整体销售尚未回暖的背景下，会考虑处置一些滞重资产、审慎投资，确保今年的债务如期兑付。”

龙湖，又拿地了！

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