继上海、广州、深圳降首付、降利率之后，北京也跟进了。我说20%的首付就是5倍的杠杆，有人说应该是4倍，其实几倍都不重要，重要的是把以下几个问题看明白、想通就好了。

一、首付的本质就是杠杆。

首付的本质就是杠杆，降首付的本质其实就是加大杠杆比率。从零首付到全款之前其实都是加了杠杆的，首付越低杠杆比率越大。

20%的首付相当于是5倍杠杆；15%的首付相当于6.7倍杠杆；如果把时间维度拉得比较长的话，由于杠杆比率越大一般来说风险和泡沫也会越大。

这个杠杆比率是按照股市券商融资的规则来计算的，比如你有100万本金，到券商那里融资100万（实际融不了这么多），那杠杆比率就是200万除以100万（总资产除以净资产）=200%，也就是常说的2倍杠杆。

二、显性杠杆和隐形杠杆。

以上说的都属于显性杠杆，其实楼市里面还有两个最容易被大家忽视的隐性杠杆。第一个是首付，第二个是利息。

假如你买入1000万的房子，首付200万，贷款800万，其实银行和开发商都收到了实打实的200万，他们就认定你的杠杆比率就是1000万除以200万是500%即5倍杠杆，这就是大家都可以看到并认可的显性杠杆。

但这里还有两个最容易被忽视的隐形杠杆。第一就是你的首付可能是在亲朋好友那里借了部分钱才够数的。这样算下来杠杆比率就不是5倍了而是更大。

第二就是如果800万贷款30年，按原来五点几的房贷利率以及等额本息的还款方式，在不降利率和不提前还贷的情况下，你实际的负债大体是1600万。

现在具体的利息是多少我没算，原来投资楼市的时候好像记得三十年下来大概利息和本金差不多是一样多的，因为等额本息前几年还的基本都是利息。

所以按照这个数据，即使你的首付没有借钱的情况下来计算的话杠杆比率应该是1800除以200即900%，也就是说是说实际你已经用了9倍的杠杆。

当然还有第三第四个隐形的杠杆我就不详细说了，那就是期房和烂尾楼。

期房杠杆很简单，就是你出了首付和贷款的利息，但你没有拿到和住到房子，而你房产证上的产权年限在不断缩水。

烂尾楼就不说了，这个隐性的杠杆比率就是数学里面的无穷大。

三、油门踩到底、杠杆加到顶。

看到这里，我不知道大家有没有联想到一个问题：从2018年开始一直在出刺激房地产的政策和利好，为什么房地产还是没有起来呢？

楼市没起来与经济、疫情、内外复杂的国际形势其实没有多大的关系，可以偏激一点说其实是毫无关系，原因只有一个：之前的油门已经踩到底、杠杆已经加到顶了。

以上不是我的臆测，而是我之前投资楼市的亲身经验和体验，最喜欢加杠杆不是刚需，而是炒房客、投机客和热钱。他们会使用一切手段和方法把自己能使用和调动的资金全部砸入楼市，直到身无分文。

这句话可能大家很难理解，其实也不难，人都是趋利的嘛，尤其是在短期巨大利润、看似确定性的诱惑下。

他们使用了什么方法和手段穷其所有的投入楼市我就不在这里详细说了，只说结果：那就是身无分文，确实加不动了。

这个很多人不太容易理解，用股市举个例子吧，就是相当于你看好某只股票，凡是能借的能挪的能抵押的全部弄完了，然后你就全部投入股市买了这只股票。

当然到这里还没完，你还开通了融资账户，把融资额度用个精光，这还没完，有的还是证券账户里面的现金先不动，先用融资买股票然后用现金买股票。

这样可以把融资的杠杆比率用到极致（即最大），因为股票的折扣一般是6-8成，而现金的折扣是最高的。买入后只要股票稍微下跌，你的可用保证金都是负的。

其实以上这么多的文字总结起来就是一句话：原来最爱炒房子最爱买房子的人已经是满仓满融、加不动杠杆了。

至于你会说还有别的人可以去买啊，这个我的下一篇文章里再详细说。

三、杠杆错觉。

眼睛有视觉错觉，耳朵有听觉错觉，其实杠杆都有杠杆错觉，这个名词大家基本都没听过。

我最近很多年在A股里面基本都是满仓满融的，很多人听了觉得很诧异，觉得我赌性很大。其实我满仓满融的杠杆比率都没有超过1:1的配资，因为券商最多只能给到这个比率，但实际中根本没有这么多，所以算下来杠杆还不到2倍。

而楼市的首付模式导致动不动就是3-5倍的杠杆，如果算上首付借款、贷款利息、期房和烂尾楼的话，那杠杆比率就是很多很多倍了。

而大家好像对于这样的超级杠杆好像无动于衷，甚至还一副很享受的样子，觉得货币贬值，自己借银行的钱去投资楼市做的就是保值增值、跑赢通胀和CPI的事，甚至很多人有钱也不提前还款，还说贷款比较提前还款划得来。

这就是杠杆错觉，因为股市里即使是场内正规的1：1配资也很容易亏损和爆仓，所以给大家留下的错觉就是：因为杠杆太高了才导致了亏损和爆仓。

而楼市里面之所以几倍甚至更高的杠杆都被人忽略，并不是楼市波动比股市小，而是因为过去的几十年里楼市是大牛长牛一直在涨。没有亏损就没有痛苦记忆的印痕，没有印痕就没有杠杆。

之所以这么说，是因为有些读书少、认知低、稀里糊涂买了房的，甚至都不知道自己付首付买房就是加了几倍的杠杆，他们仅仅当作是自己借了银行的钱，每月按时还钱而已。

而2008年有些借款炒房的，甚至首付也是借的投机客他们是知道杠杆的，那次楼市的下跌让这些人真正体会了一把什么叫杠杆是双刃剑。

别的不说，我的一位大学同学当时工资每月几千元，在2007年看到深圳楼市大涨，于是和别人借钱（其实就是借首付的钱）买了三套南山宝中附近的房子，后来在2008年楼市大跌中，房子没了，前任老婆离婚走了，自己天天还说在床上能看见什么火球火龙啥的，直到最近几年各方面才开始慢慢恢复。

去年到今年，自己开车在很多省很多市都逛了一圈，不管哪个城市，房子还是不少的，结论我就不下了，留给大家自己去思考！