海淀又卖地了，这次还是高总价地块，起拍价就达到了86亿元。

成交信息显示，该地块由保利+建工联合体以89.01亿元价格摘得，地块溢价率3.5%，楼面价约为5.96万元/m²。

今年上半年，海淀已经出让了6宗用地，总成交金额223.54亿元。其中包括2宗住宅用地，总成交金额108.04亿元，仅次于朝阳区的175.8亿元。

海淀上半年出让的2宗住宅用地分别是中海的观复地块，还有永丰南的K地块，此外还有腾讯摘得的一宗商业服务用地等等。

89.01亿元这个土地出让金额，在北京住宅用地的出让历史上，是可以排进前三位的。

在之前的则是朝阳区中建智地112亿元地块、丰台首开华润城86.25亿元的地块、石景山西府海棠项目86亿元成交。

1 地块

先来看看地块信息。

与海淀区之前一宗住宅用地一样，该地块也是位于海淀永丰板块。

特别值得注意的是，这宗住宅用地此前曾于2016年完成过出让，并由万科摘得。

但此后因为种种原因，万科退掉了这块地。

地块的土地面积85584.57平方米，规划建筑面积162894.59平方米，起拍价格86亿元，合理上限价格为103.2亿元。

HD00-0401-0120、0132为住宅用地。

0120地块为住宅用地，用地面积5.11万平方米，建筑规模10.2万平方米，容积率2.0，限制高度36米；

0132地块为住宅用地，用地面积2.75万平方米，建筑规模4.68万平方米，容积率1.7，限制高度36米；

0162地块为零售商业用地，用地面积6824平方米，建筑规模1.36万平方米，限制高度18米。

值得注意的是，该地块溢价率也同样突破15%的限制。同时，销售指导价也根据溢价率浮动。

在溢价率低于15%的情况下，销售指导价90000元/m²

在溢价率高于15%低于20%的情况下，销售指导价93000元/m²。

此外，根据“多规合一”文件披露，未来在中海观复项目西侧，还将有2宗商业用地规划，不过尚未披露具体出让时间。

2 配套

今天出让的这宗地块南侧3公里，就是今年6月初完成出让海淀永丰南K地块。

当时由海开控股以79.17亿元底价摘得该地块，地块包含了9.86万平的住宅和其他商业、办公用地，住宅部分的销售指导价为93000元/m²。

交通方面，东侧直线距离2.8km是京新高速、直线距离6km是京藏高速，西侧直线距离6.5km是西六环路。永丰路的话，进市区、去大厂也都很方便。

周边商业配套也很给力。北侧500m就是即将于年内开业的海淀大悦城。直线距离5km有西北旺万象汇，刚开业的昌平超极合生汇，建设中的昌平万达等等。

板块周边产业方面也是可以的，用友产业园区、中关村壹号、中关村环保科技示范园、翠湖科技园等等等。

永丰南K地块的南侧，还规划了一处教育用地，相信海淀的教育资源，那是不愁的。

3 周边

周边的话，很多小区都是早期开发的项目，如今新地块只有刚刚拿地的永丰南K地块。以及刚刚开盘的中海观复项目。

再就是接近尾盘的栖海澐颂、中海富华里等项目。

刚刚开盘的中海观复项目，推出了6栋楼，大概256套房源，项目的体量不算太大。

目前项目销售指导价85000元/m²，截至目前，网签4套，销售去化率1.56%，网签均价8.04万元/m²。

项目只有两种户型可供选择，140-145m²、167m²。可供选择的不算太多。

这个项目距离今天拿地的地块还算有点距离也许算不上直接竞品。

栖海澐颂项目，2022年9月拿地，项目规划了14栋楼，大约887户，户型面积段为81-154㎡的两居至四居。

项目月均网签10套，成交均价8.2万元/m²，不过项目去化率已经87%，算是到了尾盘阶段吧。

这个项目的北侧就是中海的富华里汇园、富华里富园。

富华里汇园项目去化率87%，月均网签数量为个位数，网签均价8.1万元/m²，不过这个项目算是到了尾盘，可能价格上和可选择的户型方面，已经没有太多可以聊的空间了。

另一个项目就真的比较惨了。

富华里富园项目，先后获批过2次销许，整体的销售去化率为53%。

分开来看的话，2022年首期销许588套房源，目前去化率为65.65%，网签均价82668元/m²。2024年4月销许获批595套房源，目前去化率12.61%，网签均价87045元/m²。

6月、7月网签数据分别为31套、44套，成交均价在8.6万元-8.7万元之间。去年12月以来，月均的网签套数均为个位数。

目前来看，周边这几个项目都在8w+，不知道未来这两个项目入市的时候，市场会是什么样子？