不知道大家有没有发现，现在的房价真的“一言难尽”，市场上大多数房子都是有价无市，一些二手房甚至都已经“跌了再跌，折了再折”。

尽管银行和各地都出现了许多购房优惠政策，但对于百姓们来说，买房仍然是一个选择性的难题。

楼市整体出现快速下滑的症状，从2022年初就已经开始，全年商品房销售面积比2021年下降了37%，而且这个数据中还有很大一部分的“存量房”，2023年的房产销售量更是以每年接近2%的幅度持续下降。

按照这个数据看，就可以理解为什么房地产开发商不愿再去开发新楼盘，因为根本卖不出去。

那么，为什么老百姓不去买房呢？仅2023年一年，国家和各地方就已经出台开放限购、降低房贷利率、发放“以旧换新”补贴等各种政策性优化政策数百次，然而却依然难以拉住继续走低的楼市“缰绳”。

是老百姓不想买吗？当然不是。

我国数千年来都有“安家立业”“德润身富润屋”等等对于“家”和“屋”种种美好的期盼，所以人们对于“买房”并不是没有热情，而是现实的情况让百姓不敢轻易买房。

一方面，解决刚性需求的家庭，手中的资金有限，面对飘忽不定的楼价不敢轻易出手，生怕买了房之后房价“一路向下”。

虽然房子是用来住的，但是每个月要还的房贷还是会让他们不得不“考虑考虑再考虑”。

另一方面，手中有些资本想通过购房来盈利的人，也不得不考虑房子会不“砸”在手里，因为无论是商业住宅还是商业门市，价格同样都是极不稳定，即便一些地区开放了“三套房”的政策，但仍然无法让房产投资者们安心投资。

其实，不仅是百姓们担心，一些经济学家也表达了对房价的担忧，因为日本就曾经因为房地产价格大跌而“一下回到解放前”。

上世纪70年代的日本，在美国的政治扶持下经济一度飞速发展，日本的钢铁行业、电子行业、半导体行业都成为了世界的一流企业，百姓手中的存款多得让一些经历过二战末期的老人们都很难相信这是真实的生活，日本人也是从那时候开始花掉大量的资金去投资房产。

起初，日本的“炒房团”的确从猛增的房价中获得了大额收益，于是越来越多的百姓开始掏空家里的积蓄加入到炒房的大军中。那时候的日本几乎人人都在谈论着房价再创新高。

然而，因为中东地区战争的爆发，原油的价格暴涨，直接对日本的工业体系造成了冲击，继而造成工业成本增长、企业收入降低、百姓收入锐减，随之而来的就是消费能力下降、市场需求缩水，企业只能减产裁员。

这样的恶性循环不仅让日本百姓的自信心和钱包厚度都遭到了打击，更是直接戳破了市场上的经济泡沫。

几乎是一夜之间，居高不下的房价开始“大跳水”，百姓们掏光家底投资的房产变成了“赔钱货”，甚至连银行都不愿回收贬值的房产。

在那种情况下，许多的日本人成为了还一辈子贷款的“终生还贷人”，还有一部分日本人选择用“死”来结束自己悲催的人生，以及悲催的发财梦。

从某些方面来看，我国当时的确和大泡沫破碎前的日本有些相似，但不同的最关键点，是政府所做出的补救措施。

今年5月17日，国务院在举行政策例行吹风会中，透露了今年“救市”的政策，同时也指明了明年楼市将会出现的三大变化。

第一个变化，首套房和二套房的首付比例继续下调。

首套房贷款比例降低到15%、二套房的贷款比例降低到了25%，也就是各降低了5个百分点，大大降低了购房人的资金压力。

然而，这样虽然降低了购房贷款的首付额度，但却相当于变相增加了购房人的贷款总额度，同样还是让购房者无法承受。不过，第二个变化就可以弥补这一点。

第二个变化，个人住房贷款利率下限被取消。

贷款利率下限，也就是让购房人承担的贷款总额继续向下调整，贷款人的贷款额度不变，但是利息却要少得多。这样的话就给贷款人减轻了贷款的负担。

同时，这一项政策还有一个“附加属性”，就是能够根据各地区的实际情况进行调整。也就是说，各个地区可以根据各地的实际情况把商品用房和刚需用房的贷款利率进行区分，既保证了经济化商业用房的贷款高度，又兼顾了保障性刚需房的低贷款政策。

有了这两项由银行承担的贷款负担，购房人在资金方面就要减轻很大的压力。通过这两项政策的内容就可以看出，在未来的一段时间内，房地产市场的走向并不是增加新的高净值商业住宅，而是主要对各地的保障性住房进行“清库存”。

第三个变化，各地政府出手干预保障性住房。

在今年的政策吹风会上，政府提到了要设立3000亿元资金量的保障性住房再贷款政策，由各地的金融机构配合当地的相关部门进行保障性住房的“再贷款”。

这条政策并不是给购房人的贷款，而是把贷款发放给各地的国企、和地方政府，也就是由各地的相关部门领取贷款，去向当地收购已经建成但是却并未出售的商品房，然后再把这些住房以“租用”等方式进行妥善处理。

简单说，就是由各地政府买单，清理各地积压的“库存”房。

“国家队”的入场，所针对的目标很明显，就是为了率先清理掉“积压库存”和“不良资产”，虽然在短时间内不会有过多的大规模新兴房地产项目、抑制了商业性楼市的进一步扩张，但却减轻了刚需购房者的购房压力，同样也避免了市场上房价的波动，起到了稳定市场的作用。

从政府的这一套“政策组合拳”能够预判，未来几年内将会是我国楼市史上前所未有的政策宽松时代。虽然这一政策并不能让市场上的房价重新回到几年前，但是却保证楼价不会出现继续“跳水”。

至于楼市是否还会重新上扬、什么时候上扬，还要看在政府的调配下整体市场的经济情况何时能够恢复正常、百姓的消费能力何时能够回到正轨。

参考资料

《重磅！个人住房贷款三项新政！》中国政府网

《国家队下场，以旧换新动真格了》中华网

《我国保障性住房体系将进一步扩展和强化》中国经济时报