这篇文章有点长，需要花一点时间认真看完，看完以后保证对你大有裨益。

今天我们顺着地铁5号线，看杭州。

地铁5号线应该是经过板块最多的一条地铁线，所以讲清楚地铁5号线，就讲清楚了大半个杭州楼市。

此前写2号线的时候很多朋友说房价高点没认识上的高，那是因为写2号线时是按季度成交取数，所以平均以后会觉得房价没这么高。

今天的5号线专题取数则是按巅峰时刻的那个尖点取数，让大家看看杭州到底跌了多少。但是必须说明，尖点其实是极少数人的情况。

5号线东面起始于姑娘桥，继续往东就出杭州到绍兴。

现在姑娘桥这边确实卖不动，狗也嫌，但是在2020、2021年这里也曾经疯狂过。

2020年12月，万科彩虹天空之城首开2483人登记，中签率仅6.2%，那时候我还写过一篇彩虹天空之城不值得，结果被骂的狗血淋头。

姑娘桥地铁站边上，名望府最疯狂的时候二手房成交过3.8W，如今二手房约2.5W，尖点跌幅34%。这个3.8W卖的是真心强。

姑娘桥继续往西则到了双桥、萧山南站板块，这里的商品房大多数是近几年开发，这个区域应该没有一个项目不破发，在杭州也是绝无仅有的吧？

阳光城印虹滨江卖到现房，绿城山澜桂语轩在行情还火热的2021年8月就率先流摇。

世宸名府、奥克斯金宸玖和府交付都1年多了，二手房成交不超过一只手。

在行情很热的时候，萧山南站板块就没什么存在感，那行情转冷的时候必然死翘翘。

中新御景湾是板块内交付比较早的项目，巅峰时候卖过3W，现在已经一年没有二手房成交，估计能卖个1.8W吧，尖点跌幅40%。

在这里必须要说明一下我的观点。按目前的价格体系姑娘桥（新塘）和南站没有一个项目值得买，注意是没有一个。

这两个板块都缺乏潜力，未来也看不到新增点，目前核心优势就是地铁，但是买地铁房为什么要买这里呢？

姑娘桥和南站的通达性不如价格接近的7号线、18号线沿线。

7号线新街地铁站，6站到奥体。

18号线义桥民丰路，5站到江晖路产业集聚区，而姑娘桥需要9站才到江晖路。

所以姑娘桥和南站根本没必要看，义桥和新街才是那个更正确的选择。

其实按一站地铁路5000块的原则，如果江晖路是5W的话，姑娘桥只剩渣渣了，而义桥的价格就相对合理。

5号线离开渣渣板块继续往西，则抵达了通惠中路站。

通惠路一直被认为是萧山农村和城市的交汇处，通惠路以东是农村。

这里最著名的超级大盘是香悦公馆，凭借银河学区、地铁口，二手房最高卖到过4.1W，很多接盘侠都是萧山乡镇进城客户，他们只想在城里读书。

事实上在2016年行情起飞之前，萧山乡镇客户一直是萧山主力购买力，占比达到50%。香悦公馆守住了萧山东大门，靠着学区让他们留下来。

但是随着行情走弱，香悦公馆的价格也逐步走低，现如今二手房价格在3.1W左右，尖点跌幅24%。

5号线继续往西则来到育才北路站和人民广场站，萧山区政府所在地。

如果说通惠中路是城乡结合部，靠着学区+地铁苟着，那么这里就是传统意义上的萧山中心。

萧山第一豪宅绿城九龙仓钱塘明月，最贵的时候卖过6W+，现在大约在4.6W，尖点跌幅23%。

说实话绿城带着九龙仓一起玩做的都挺好，很多都是区域标杆，绿城九龙仓桂语江南市北标杆、绿城九龙仓柳岸晓风滨江沿江标杆……

九龙仓自己玩基本都是XX了，九龙仓天御，三塘之X；九龙仓天荟，申花之X……

这就是读书时候安排差生和好生一起坐的原理吗？

通过人民广场，继续向西则来到了金鸡路、博奥路，这里的核心卖点则是双金山的学区、以及和滨江更近再叠加金城路非常好的城市界面。

萧山最漂亮的两条路，一条叫金城路、另一条叫市心路，他们交汇处就是萧山传统意义上的中心。

双金山学区的御江南贵的时候卖过5.9W，现如今二手房在4.5W，尖点跌幅24%。

其实这片区域去滨江上班比市北大部分盘都方便，因为市北大部分盘无地铁，而这片区域地铁盘并不少。

经过博奥路继续向西则是滨康路地铁站，算是正式进入萧山和滨江的交汇处。

这里萧山区限价3.25W，滨江区的限价5.15W，魔幻是真魔幻，并且5.15W的滨江学区还一般。

西湖区蒋村和余杭区未来科技城一路之隔，限价的差别是4.7W和3.6W，价差1.1W，并且蒋村有更好的学区。

临平区和上城区交汇的丰收湖板块，限价的差别是3.3W和3W，上城区的丰收湖同样有学区优势，虽然东城实验不算牛逼但是也是主城区+还过去的学校。

此时我陷入了沉思。

或许限价已经明摆着告诉你丰收湖要买上城区的，滨康要买萧山区的。

阳光城上府最贵的时候卖过4.8W，目前二手房约为3.4W，尖点跌幅29%。

继续向西则到了滨江厂区，江晖路、聚才路。

中海云宸一手房销售时，去了就是房东，二手房交付时曾经挂出天价7W+，但是一直没成交，被认为一场闹剧。

云宸最高成交5.6W，不过已经N久没成交，价格不太好判断，给我掐指一算的话估计4.7W吧，尖点跌幅16%。跌幅小的原因不是有多牛逼，而是在行情很火的时候他也爬不上去，阿斗。

通过聚财路以后，5号线开始向北，来到了长河地铁站。这里属于滨江早期开发区域，最初这个区域卖点是沿江生活，后来闻涛学校变成了学区房，地铁5号线和6号线开通，使区域的价值不断提升。

随着板块属性的不断提升，区域内户型很不错的半岛国际最贵的时候卖过7.2W，毕竟他是这个区域少有的90方3房项目，目前二手房4.7W左右，尖点跌幅35%。

半岛国际的二手房比较复杂，跃层的会特别便宜一些。

这里展开说一下，很多人问我XX项目跃层能不能买的，其实小户型跃层没有一个强，半岛国际就是典型的例子。

还有未来科技城的中南樾府也是典型例子。

当然如果是跃层偷了整个客餐厅上空面积的那种除外，如顺发美哉美城那种。

离开长河就离开了滨江，继续向南则来到了杭州唯一的豪宅聚集区南星桥。

滨江园最贵的时候卖过16W+，最近成交的一套也达到了15W+，跌幅在10%以内。

侯潮府最贵达到过12W+，最近成交的一套也达到了9.5W+，跌幅在20%左右。

南星桥好的项目价格目前看起来还是坚挺，但是成交量实在不高。

离开南星桥则来到候潮门，皇城根下。

再好的地段也挡不住时间的侵蚀，沦为老破大的金都华府曾经最高卖过5.7W，目前近期成交价则只有4.5W，尖点跌幅21%。

不在热点板块的老破大弹性越来越小，涨的少，跌的也相对小。

继续向北则到了江城路、城站，这里次新房主要来源于望江新城，御品最高成交价11W，目前预计在8.5W，尖点跌幅23%。

高价项目本质上需要一房一价考虑，户型、高低层价差都非常巨大，这点和普通刚需盘和改善盘完全不一样，小户型可以8W不到，大户型也可以直接干到10W+，就是这么变态。

所以买大平层低楼层觉得价格便宜的策略我不是很认可，事实上是豪宅越好的楼层越贵，越差的越贱，差距真的非常大。

离开城站后就到了万安桥、建国北路、宝善桥，这边基本没什么次新，主要就是老房子。以翰林花园为例，最高卖过5.2W，现在约为3.7W左右，尖点跌幅29%。

通过宝善桥继续往北，则到了打铁关、杭氧，正式进入文晖板块。

万科新都会1958最高的时候卖过7.2W，目前二手房预计在5.7W，尖点跌幅21%，不过成交量比较少。

万科还真是真石漆之王，新都会1958在16年开盘，卖到4.5W，居然还是真石漆、真石漆、真石漆……

最近一直有人说文晖多牛逼，二手比申花还要强。

和品已经交付了，现在到了文晖证明自己牛逼的时候了。

根据我的观察，这种老城区，大规模新项目交付，老的项目直接死翘翘。因为客户总量是有限的，所以当有更好的盘出现时会虹吸了区域内的客户，所以老项目直接价格崩塌了。比较典型的就是金沙湖了，新房卷品质的时候，二手房龙湖滟澜上价格直接塌方。

离开文晖继续往北则到了东新园、西文街地铁站，就是所谓的三塘板块，以老破小为主。

事实上这片区域是我最看不上的区域之一，在我心中一直属于市中心不入流板块。

但是这两年随着5号线的开通，观城武林变成学区房使这片区域有所改善，从不入流到大众板块。

老破小东新园最高卖过3.7W，现在价格约为2.5W，尖点跌幅32%。

离开西文街，向西来到善贤、拱宸桥东，就是所谓桥东板块。

当年天阳武林邸、金麟府、锦绣之城、金地大运河府同台竞技，一时瑜亮。

天阳武林邸被鄙视层高不到3米，大运河府被鄙视被地铁太远、金麟府被鄙视不在桥西，锦绣之城则被认为不在申花核心区（那时候申花还是西贵）。

正好他们勉强都算在5号线沿线，8年过去了，我们看看他们的二手房现在如何。

金麟府就在桥东板块，最高点成交价格在7.4W，目前二手房价格不到6W，尖点跌幅19%。

经过拱宸桥东，就到了大运河站，就是传说中的桥西板块。

前面说的4盘PK中之一的大运河府就在这里的犄角旮旯，高层最高点成交价格约为7.4W，目前二手房价格在6W左右，尖点跌幅19%，基本和金麟府一个命运，谁也别看不起谁。

通过大运河站继续往西，到了和睦地铁站。为了把当年四条龙进行对比，我们同时看下锦绣之城和天阳武林邸的价格。（虽然有点偏）

锦绣之城二手房约8W，天阳武林邸约7.2W，从绝对值来说申花赢了，锦绣之城是冠军，锦绣之城最高卖过10W，所以尖点跌幅20%。

桥西、桥东、申花板块八年的长跑，目前看来申花最强。

申花之所以超过了桥西、桥东在于发展。桥西、桥东有居住氛围，有烟火气，但是过去几年其实没有太大的提升。

申花相对来说则是发生了翻天覆地的变化，大悦城开业、亚运公园建成、育才学区引入，还有和睦万象商业引入等等都大大提升了宜居性。

我一直有个观点，买房钱分两部分赚，一是发展的钱、二才是限价的钱，限价的钱其实并不稳定因为交付和买存在时间差，发展的钱才相对更持续。

通过和睦地铁站继续向西则来到申花中心，萍水街站，最为典型代表当然就是滨江万家花城了，目前二手房在4.3W左右，最高则卖过7W（难以想象），尖点跌幅39%。

继续向西则离开申花到了三坝站，听名字贼土，但是这里是学区房聚集地，此时我们的文鼎苑又要登场了，只要讲学区似乎就离不开文鼎苑。

文鼎苑目前二手房价格5.7W左右，最高则达到过13W，跌幅56%，学区房之痛可见一斑。

离开文新继续向西则到了浙大紫金港站，这里有绿城代表作西溪诚园，好多绿城的高管都住在这里，所以品质能差吗？

目前西溪诚园二手房在5.8W左右，最高时候高达8.9W，尖点跌幅35%。

西溪诚园作为超大项目，每个组团本身存在一些差异，并且还有双证，价格体系取均数可能误差比较大。

地铁5号线继续一路向西则来到了蒋村地铁站，经常霸榜热点的河滨之城就在此处。

2014-2015年，很多人嫌弃河滨在绕城边上了还这么贵，现在回头看，西贵还是硬道理，只要供应缓和西贵应该还会王者归来。

那时候河滨之城卖得特别惨，一方面融创品牌还没起来，另一方面蒋村还有万科西庐这个热销盘在卖。西庐基本一路按着河滨之城打。但是谁能想到，今时今日河滨之城二手房按住西庐摩擦摩擦。

目前河滨之城水澜轩在5.8W左右，高点时达到9.1W，跌幅36%。

5号线继续往西，通过绕城，离开西湖区，进入余杭区未来科技城五常站，这个区域最出名的是天空之城，但是要看二手房的变化还是得看个早期的项目，北大资源未名府，毕竟天空之城交付时间还不够长。

未名府现在二手房仅3.4W，高点时卖过5.8W，尖点跌幅41%。

5号线继续往西则是永福站，这里有住宅项目很少，仅有万科星空，成交量又很少，参考性比较弱，这个区域基本上还是可以纳入五常一起看待。

离开永福站继续向西则是杭师大仓前站、良睦路站、创景站，这里构成了未来科技城CBD核心区，也是目前未来科技城区域城市界面最好的区块，阿里巴巴也在这里。但是这片区域容积率普遍偏高，容积率偏高带来的问题就是户型不太好。

选一个未来科技城两大糟蹋之一的合景上场吧，合景天峻目前二手房基本在3.1W左右，尖点时候卖过5.3W，跌幅42%。

离开未来科技城CBD区域继续向南则到了葛巷、绿汀路站，这里属于未来科技城的未来，也是未来科技城未来大型配套主要兑现区。

目前区域典型代表就是三兄弟，中南樾府、阳光城未来悦和东原印未来，虽然说是三兄弟但是价格差别挺大，但整体来说离地铁越远的越便宜。中南樾府，目前成交价格在4.2W左右，最贵的时候卖过6.7W，跌幅37%.

从五常到CBD区域，再到南面配套核心区，未来科技城的跌幅都较为惊人，40%左右，首付跌完都不够。虽然尖点成交的是极少数的情况，不能作为整体代表，但是确实也看出了未来科技城的惨。

离开绿汀路则来到了金星路，这里最大卖点应该是菜鸟总部。这里二手房不多，但是滨江杭语蓝庭此前法拍已经破发，不过现在法拍一般比二手房要低一些。2020年杭语蓝庭销售时非常火爆，3次开盘中签率均低于10%，IPO价格2.9W。

5号线继续向西则来到了终点站南湖东，这里是传统的老余杭。原来这里属于老余杭人自己的世界，但是规划了地铁，未来科技城牛逼之时也有少部分人外溢到此。

世茂西西湖现在二手房约为2W，尖点的时候卖到2.7W，尖点跌幅26%。

至此5号线的旅途结束，沿途带大家感受了下杭州的房价和一些板块的特点，如果有兴趣欢迎下次乘坐杭州地铁。

最后总结下吧。

最惨的还是学区房，涨的有多高，跌的就有多惨，文鼎苑跌掉了一半还要多就是典型的代表。

未来科技城确实惨，全面下跌，无一幸免，闷杀，普跌40%。

萧山农村也跌的挺惨，主要是本来就差靠着地铁和亚运会飞的太高，潮水褪去农村的底裤露出来了。

次新下跌了20%左右，南星桥、望江、文晖、申花、萧山中心、萧山新区等众多板块跌幅接近。

有一些板块或项目跌的比较少，不代表牛逼，而是相对来说弹性比较弱，比如滨江厂区、老中心老一代商品房等。