在中国，买房一直是一个热门话题。笔者观察到，这背后有几个重要的原因：首先，受到传统观念如成家立业的影响，房屋被视为基本生活需求。其次，在过去的十几年里，随着商品房市场的迅速发展，房产不仅是居住的场所，也逐渐转变为一种可以抵御通货膨胀的投资工具。再者，房地产作为国家经济的柱石产业之一，受到了各种成本如地价和建材费用的推动，不管是投资炒房还是基本居住需求，大家普遍认为房价只增不减。

因此，在过去的几十年中，不论是商品房还是其他类型如小产权房、回迁房等，似乎买房总能带来利润，那些早期投入的人大多已经赚得盆满钵满。但在最近三到四年里，这种根深蒂固的购房观念和对房价的预期已经开始急转直下，越来越多的人开始改变一直涨价的看法，业界专家亦普遍认为盲目购房的时代已经一去不复返。究其原因，有四个主要的市场不利因素正在发力。

首先，国家对房地产市场的态度已经发生了变化，调控政策没有放松的迹象。尽管房地产在促进经济增长和城镇化方面曾发挥重要作用，但其带来的负面影响也越来越明显。根据中国社科院的报告，2018年房地产对经济的净贡献已由正转负。央行在其官方刊物上也表明，房地产泡沫是金融安全的一大威胁。面对这些问题，政府的立场已明确转变，尽管受到疫情的影响经济面临下行压力，但调控政策依然严格，强调“房住不炒”，并通过“三道红线”政策限制房企融资，这表明调控将是长期性的。

其次，由于调控政策的深入实施，房地产市场已开始供大于求，房价上涨的动力减弱。据统计数据显示，全国百城新房库存量已大幅增加，许多开发商开始通过降价促销来加快库存去化。然而，由于市场参与者普遍持有价格下跌的心理预期，使得房地产销售乏力。此外，目前中国城镇居民的人均住房面积已经达到40平方米，户均拥有住房数量为1.5套，住房总量的饱和也是当前市场疲软的一个因素。

第三，随着持续四年的调控，房地产市场已经进入不再普遍上涨的新阶段。一线城市如上海、深圳的房价依然高企，而一些小城市如鹤岗、铁岭的房价则低得惊人。这种价格的极大差异除了与调控有关，还与城镇化进程密切相关。到2019年，我国城镇化率已超过60%，人口流向逐渐从小城市向大城市转移，导致小城市的房地产需求和价格同步下降。

第四，房地产税实施的步伐预计将加快。与以往相比，这一轮的房地产调控展现出了从短期对策到长期机制转变的明显变化，在所有的长期措施中，房地产税的相关讨论无疑最受市场关注。最近几年，随着政府明确提出“完善地方税收体系，稳步推进房地产税法律立法”的目标，住建部已经建立了全国范围的统一不动产登记系统，并且房地产税的立法团队已开始在全国范围内进行调研，这使得房地产税的实施预期明显提速，行业普遍预测房地产税在未来三至五年内有较高的实施可能性。一旦房地产税实施，它不仅会影响房价，同时也会增加房产持有成本，从而给拥有多套房产的人带来不小的经济压力。

综合上述四个方面可以看出，房地产市场正面临全面的不利因素，已经从过去的快速增长阶段转向调整阶段，未来一些城市房价可能会有明显的下跌。房市的这一变化对购房者来说意味着盲目购房、坐享其成的时代已经过去，今后并非所有房产都是值得投资的好选择。因此，再次提醒大家，在选择房产时必须慎重。根据当前市场情况，从明年开始，以下四类房产可能面临贬值风险，资深投资者已经开始撤出这些市场。

1、小产权房。尽管众所周知小产权房存在法律风险，但由于商品房价格的快速上涨，一些购房者仍然选择了小产权房。虽然商品房的价值上涨有可能带动小产权房价格的增长，收益也较为可观，但现今市场形势已发生变化，商品房价格的调整使得小产权房的风险进一步加大。此外，国家最新政策明确禁止对小产权房等违法用地进行合法化登记，这意味着小产权房正规化的希望越来越渺茫，其市场前景堪忧。

2、商住房。商住房因其无需限购、户型较小和总价较低等特点而受到许多购房者的青睐。然而，商住房与普通商品房相比存在明显差异，如产权年限只有40至50年，不能用于户籍登记，也无法享受公共教育资源，其水电费用按商业标准收取。更关键的是，商住房建在商业用地上，近年来政府对商业项目的监管日益严格。例如，北京发布的相关公告要求商住项目的购买者必须为企事业单位和社会组织，并严禁将其用作居住用途。随着市场监管的加强，商住房可能会面临更多的控制和限制。

3、老旧且质量差的高层住宅，尤其是所谓的“老破大”。这类高层住宅虽然解决了城市新居民的住房问题，但随着时间推移，它们的机电系统老化、电梯频繁故障、存在消防安全隐患等问题逐渐凸显，拆迁改造难度也较大。在所有老旧住宅中，那些面积过大的尤其不宜购买，因为它们的总价较高，贫困人群负担不起，而富裕人群又不感兴趣，导致这类房产的流通性和市场吸引力较差。这类住房的居住舒适度和资产流动性都较低。

4、弱三四线城市和小县城的房产（即所谓的收缩型城市）。正如文章所述，随着城镇化进程进入后半段，人口从中小城市向大城市的转移是由人口聚集效应和城市之间的竞争引起的。此外，随着一二线城市推出吸引人才的政策，这些小城市和县城的人口大量流失，加之棚户区改造的红利消失和新兴产业的缺乏，这些地区的房地产市场几乎没有增长前景，一旦市场下行，这些地区可能是跌幅最大的。因此，除非是为了自住，否则不建议在这些地区购买过多房产。

总的来说，房地产市场的大环境正在迅速变化，明年起，买房需要更加谨慎，尤其是避免那些可能会贬值的房产类型。对此，你怎么看呢？欢迎在评论区留言讨论。