进入2024年第二季度，尽管多个城市已经实行了数月的救市政策，但楼市的反弹迹象仍未显现。这主要是因为2023年的房价表现让公众对房地产市场失去了信心。根据中指研究院的数据，2023年全国百城新建住宅价格仅上涨了2.44%，为七年来的最低增幅。尤其是在2021年上半年，全国平均房价达到了11030元/平方米的高点，而到年底跌至10139元/平方米，显示下半年的平均房价出现了显著的下降。这表明在某些地区，房价的跌幅甚至更为明显。

到了2024年，已经过去八个多月，房价依然呈现下降趋势，尤其在新房市场上，由于房企资金链紧张，只能通过降价促销来尽快回收资金。同时，在土地市场，虽然许多房企表现出观望态度，实际上却是缺乏资金去竞拍土地。公开数据显示，22个城市的流拍率高达60%，土地溢价率下降到4%。土地市场的疲软进一步加剧了楼市低迷的状况。根据克而瑞研究中心的数据，全国百强房企在三月份的销售额仅为5115.4亿元，环比上涨了27.4%，但这一增幅明显低于历年同期，同比则下降了52.7%。这意味着与2021年三月相比，2022年三月的销售额减少了近一半。

与此同时，随着房企销售业绩的低迷，资金链问题也愈发严重，许多房企面临债务违约的风险。例如，2024年3月，就有数家中大型房企爆发债务违约风险，这为整个房地产行业蒙上了阴影。众所周知，2021年恒大的债务危机导致房地产市场出现转折，改变了许多人对房市的看法，从看涨转为看跌。正是因为购房者的这种担忧，即使现在很多地方逐渐放宽了楼市调控政策，购房者仍然担心房价会继续下跌。目前的房价仍然处于较高水平，意味着普通人购买房产需要用尽所有积蓄，并背负长达二三十年的房贷。因此，一旦房价下跌，就意味着家庭财富的缩水。

最近一段时间，各地开始放宽楼市调控政策，目的并不是阻止房价下跌，而是为了维护楼市稳定，从而保障经济的稳定发展和购房者的合法权益。因此，自2021年下半年以来，越来越多的城市开始实施“限跌令”，哈尔滨成为首个出台救市政策的城市。到了2022年，实施救市政策的城市越来越多，这表明楼市的政策环境正在逐渐改善。尽管房地产政策环境正在好转，但市场的转折依旧不可忽视。

经济学家汪涛指出，随着楼市调控的持续严格，加上房地产税等长效机制的加速实施，将继续拖累市场情绪，预计2024年全年房地产市场将继续下行。上海易居研究院总监严跃进也表示，一旦房价指数开始下跌，短期内很难反弹，从历史的房地产周期看，通常会持续下跌约8个月。因此，即使目前各地纷纷出台救市政策或放宽楼市调控，2024年的房价仍大概率不会出现反弹。

专家预测，2024年楼市可能会经历三个“突破下限”的情况：

第一，公众对楼市的信心可能会跌至历史新低。过去二十多年间，由于房价持续上涨，房地产被视为赚钱工具，这种观念根深蒂固。然而，随着最近两年房价的实际下跌，这种固有观念被打破了。随着房价下跌，很多人开始意识到亏损的严重性，因为购买房产需要承担高额的物业成本、税费以及资金成本。因此，在房价下跌的影响下，越来越多的人开始对楼市持悲观态度，人们的信心也随之减少。

第二，公众对住房的需求可能会显著下降。房子本应是居住的场所，只有人们购买，房子才能体现其价值。但目前市场出现了尴尬现象，越来越多的人不愿意购房，不仅是投资者不再入市，连刚需购房者也开始持观望态度。对投资者而言，他们不再继续购入房产，反而开始大规模抛售，导致二手房市场挂牌量激增。

第三，某些地区的房价可能会跌破底线。尽管许多城市实施了救市政策或放松了楼市调控，但这些措施并非旨在阻止房价下跌，而是为了维持房价的稳定走势。也就是说，这些政策只是延缓了房价的升降速度，那些应该下跌的地区，房价最终还是会继续下跌，只不过速度会稍缓一些。

这三种情况将对以下三类人产生重大影响，他们应提前做好准备：

1. 持有多套房产的投资者，这将直接影响到他们的财富。他们应该尽早处理掉多余的房产，或者可以考虑将三四线城市的房产和质量较差的房子换成一二线城市的优质房产；2. 刚需购房者。房价走势的变化将直接影响他们的购房计划。过去房价持续上

涨时，刚需买房尽早入市是上策。但现在房价趋势分化，刚需购房者在购房时也需做好充分准备，不必急于入市。慢慢挑选合适的房子，有可能“捡漏”，买到价格优惠且适合自己的住房；3. 开发商。随着市场行情的变化，开发商需要改变经营策略，降低负债率，避免高负债、高周转的经营模式。不应再盲目扩张，保持资金链的稳定是其稳定发展的关键。