如果一个楼盘交付十年多了，还有新房在卖，这有什么感觉？

故事可以从十多年前说起，在手机还未完全进入智能化的时代，主流广告媒体还是电视和报纸。

如果想更深层次地了解楼市，基本是用电脑上网，但是能搜到的信息比较有限。

图片来源于机顶盒

闭路的机顶盒好多年没换了，还在保留着当年名城的广告，只是那个时候用词比较有意思：马尾或将不限购。

不过，在更早的时候，纸媒还是主流，一份5毛钱的报纸，在周末的时候能买到好多张，感觉很有性价比。

但那些多出来的报纸并不都是传递新闻信息，有一部分是一些龙头家电的广告，当然也有关于不少楼盘的广告。

名城地产深耕马尾快安片区快20年了，那个时候在报纸上经常能看到名城地产打出的广告。

前言

图片来源于中介

这几天，中介都在刷屏马尾快安的银河湾，价格已经降到了13555万每平米，楼层任选，送产权车位。

这是一个很奇葩的楼盘，一期交房时间点在2012年年底，这几年开始卖二期的楼盘了。

一期和二期间隔时间实在太长了，强行去对比二期的数据没有什么说服力。

如果从近几年的成交数据来看，银河湾成交均价的峰值大约在2018年夏天，那个时候银河湾因为体量大，成交套数和面积市场也曾经是榜一大哥。

那个时候，银河湾的网签价格大约在2.12万左右，经过6年的努力，银河湾如今来到了1.35万楼层任选再送车位。

减去一个车位的真实价值，现在的房源大约是巅峰期的六折左右了，不过，对于楼市来说，这是常规操作了！

但银河湾和其他楼盘的主要区别是，现在买入的话，有几分奇怪：

你说它是很早的社区吧，人家买的是毛坯房，但说是新社区吧，你的邻居已经在这里住了十多年了。

PART 1

图片来源于中介

如果说，找一个社区自住，且长时间宅在家里的话，银河湾确实是一个很不错的社区。

虽然这是一个以高层和超高层住宅为主的社区，但是实际上楼栋之间的楼间距大约在百米左右，采光不会受到其他楼栋的影响。

小区的内部配套对于业主来说，是比较丰富的，有游泳池，篮球场，羽毛球场等。

现在2号线东延段在修建中，等开通后楼下就是儒江站了，出行也比较方便。

东江滨发展了大十几年了，现在大多数的配套也比较齐全了，如商业配套，休闲公园等。

自驾去东江滨的时候，每当吹来，总有一种愉悦感。

不过，这个楼盘缺点也蛮多的，比如说教育配套比较弱，南面有庙宇和铁轨，周边还有比较多的低端制造业。

这么说吧，如果我不是以踩盘为主的自媒体，综合对比优缺点后，可能会比较喜欢这个社区。

这个楼盘主要的不足之处是到福州市中心，或者其他板块，都有比较远的距离，2号线东延段通车后能稍微环境，但改变不了快安到市中心的物理距离。

PART 2

图片来源于幸福里

现在比较有意思的是，这个楼盘的二手房挂牌价中，低价的房源也在1.3万左右。

随机找了几个带装修的二手房，挂牌价在1.45万左右。

什么是挂牌价，大家心里都清楚，如果真心想买的话，遇到理性一点的房东，叫他让到新房的价格，也是可能的。

这边在挂的二手房当中，有一部分是一期房源，这些房源中，除了6,7,8号楼属于二线看江外，其他楼栋基本是一线看江。

这么看来，新房和二手房卷起来了！

如果认真分析二手房和新房的话，二手房还是有较多优势的。

比如现在在售的二手房中，有大量房源是有居住过的痕迹，那么这种情况下，可以省下居住成本。

一套普通的三房，从硬装到软装，成本大约要在20万左右，买入已经装修好的二手房能省很多。

还有一个值得注意的环节，就是二手房很多是中间楼层在售，而新房的房源中，有的楼层很高，有的楼层很低。

在超高层建筑中，房源的价值一般是橄榄状的，就是两头价值低，中间楼层价值更高。

当然，有新房癖的人还是蛮多的，尤其是买了打算长时间自住的群体。

他们更喜欢毛坯房，反正是自住，可以自由发挥，从车位也有一定的吸引力。

PART 3

图片来源于中介

这个楼盘是比较早的地块，户型上还是保持早期传统的风格。

关于小面积的复式楼，在这个时代已经不吃香了。

在2018年左右，在奥体和五里亭板块，有不少小面积做复式楼的房源，当时主打一个高得房率。

2017年，在银河湾的隔壁有一个名城珑域，也有96平米的复式楼，也主打高得房率。

如果光看样板房的话，在那个年代，复式楼会因为得房率高而秒杀客户！

时过境迁，现在来看，小面积的复式楼真的有点鸡肋。

因为采光面比较小，且居住起来会感觉比较压抑，早些年买入的不少业主宁可亏本也要置换。

如果非要在这个小区上车的话，建议还是考虑平层户型为主。

关于115,145,157平米的户型，严格来说更偏向于地缘客户。

比如115户型做三房两卫，在这种极为刚需的地段，面积段和户型的匹配度更低一点。

145和157户型来说，可能新房会优于在售的二手房四房户型，能买入这个面积段的，还是以本地改善为主，他们会更倾向于没住过人的房子。

编后语

图片为实地拍摄

去三江口踩盘的时候，在经过南江滨东大道的时候，特地会放慢车速，来看左手边的风景。

感觉到对岸的城市界面还是不错的，有比较强烈的现代化气息，在低速行驶时，感觉十分钟内，左边视野里都是名城盖的房子。

前些日子，还看到新房大约是1.53万左右的价格，或许是看到二手房业主都大幅度降价了，自己也打算梭哈一把。

其实早在银河湾之前，很多楼盘都开始以价换量了，和快安可比性比较强的有三江口，高新区，火车南站等板块。

现在对于楼市来说，已经进入了传统的淡季，气温越高，人们出门看房的意愿度越低。

在炙烤的火炉城市里，唯一能激发刚需购房欲望的只能是价格了。

不知道这次中介铺天盖地的宣传能否成功帮开发商去化，但能看出开发商对自己也“狠”了一把。