7月23日，两宗土地拍卖，一宗溢价22.55%，另一宗溢价59.19%。相关阅读：抢破头！59.19%溢价率！板块再现新地王！

如果遮住日期，还以为是2021年某场火爆的土拍呢。

这两块地，一宗是原安琪儿地块之一，容积率2.8，精装限价46500元/方；另一宗在丰收湖，总建面2.7万方，容积率1.2，不限价。

不出意外，未来两宗地出现在市场上时，争抢是必然的。

滨江安琪儿宅地可以参考翡翠嘉运府，中签率低至14.47%，户型面积大概率200方以上。绿城拿的丰收湖宅地，可能做高低配，叠排为主，洋房为辅。

再结合7月初挂牌的宅地，你会很明显的感受到，近期的供应刚需甚至是刚改家庭，都消费不起了。

以至于我们不得不警醒的是，杭州新房市场的逻辑已经变了：在仍有限价保护的主城区，新房已经成为改善人群的专属红利。

那为了利润，越来越多的核心区新盘开始“变相涨价”，动辄百万几乎已经成为事实。

“变相涨价”的手段很多，改变容积率是其中一个途径，不过这个是土地出让时就决定的。

前不久绿城拿下的西兴地块，精装限价53850元/㎡，容积率为1.8。对比北侧不远处的江澜映象府，精装限价为49300元/㎡，容积率为2.6，相较之下绿城西兴宅地价格高了4550元/㎡，房价上涨了约10%。

中天海威在4月份拿下的丁桥宅地，价格为34370元/㎡，容积率为1.6。

反观售罄的沐春明月，当时精装限价为31400元/㎡，容积率为2.0。在降低容积率后，价格上涨了约2970元/㎡。

另一个是则是绑车位，这个是房企决定的。

相信不少买房的人都经历过似曾相识的事情，接待你的置业顾问名字后面都跟着一辆或者是多辆小红车。

一个红车图标代表着一个车位，以此类推。越是红盘，后面跟的小红车就越多。

这种隐形绑车位的存在，让购房成本大大增加。

以星民路TOD为例，起步199方户型，一套23F的房源，总价在1050-1074万之间。

如果购置3个车位，每个50万，就相当于成本增加了150万，门槛大增14.3%。

第三个则是提高户型面积。

户型面积的加大已经是杭州普遍现象，且已经持续了不少时间。试问现在的拼社保红盘哪个不是200方起步，部分板块小户型也不做，大户型起步，即便限价不变，购房门槛也在提高。

在当下的杭州楼市，“变相涨价”的局面已经不可避免。

一方面，是限价的弊端。

世纪城、西兴等市中心板块，在限价的保护下，有足够的倒挂预期，以至于去化从来不是问题。但不容忽视的是，房企在拿地时成本也会增加。

有时候，几家实力雄厚的房企为了争抢有倒挂预期的地块，往往拼到超高溢价，利润微博。

房企为了增加利润，车位是增加利润最直接方法之一。

另一方面，土地端供应大范围减少。

今年，外围板块的供地很少，主城四区加未科和世纪城，所产生的土地出让金占今年总的83.4%。

供地大幅度减少，需求变化不大的情况下，导致核心区新房市场主要还是以卖方为主。

热门红盘基本需要拼社保甚至限售，刚登记结束的潮起，48套房源入围人数1100人，E类人才社保门槛都要33个月，直接限售五年。

核心区的火热意味着开发商还是占据主动，这种现象还会持续，直至限价全部取消。