中指院副院长黄瑜在12月11日的报告中预测，京沪有望降低二套房首付比例、降房贷利率以及优化不同住宅标准。果不其然，京沪在12月14日的同一天，均对购房首付比例、房贷利率、普通住宅认定标准等进行全面调整优化。我们不能说黄瑜的预测有多神，但起码说明了一点，相比9月份的两地执行认房不认贷，这一次的调整优化力度自然是要大很多，之所以如此，是现阶段楼市发展的必然。为什么这么说呢？

道理很简单。上一波楼市政策放松，确实释放了一些需求，市场也形成了一些热点，然而，持续性并不强。根据统计部门发布的最新数据显示，11月份70个典型大中城市二手房价无一上涨，在印象中，这是2015年那波楼市以来都不曾见到的情况。二手房市场的不济，意味着业主们信心在逐步消失，每一次交易，很可能就是小区最低价格的刷新。一直被各方视为楼市坚挺阵地的一线城市都没能幸免，出台刺激楼市需求的政策也就不足为奇了。

同时，我们应明白，一线城市楼市再度加大电流刺激，肯定不是地方的个人行为了，这应是国家层面的动作，意味着为稳定楼市，促进楼市回暖“动真格”了。不仅如此，实际上，年底这段时间，国家还打了支持楼市恢复的“组合拳”。比如，国家自然资源部下文给各省资源厅，要求他们不再限制土拍价格，实行“价高者得”，同时取消容积率1.0限制，允许建低密度住宅。而中央金融委要求一视同仁满足房企合理融资需求，促进房地产市场健康平稳发展。

这些“动真格”政策出来时间虽短，但现在看来，确实有些效果了。像在年底12月份的最后一波土拍中，连郑州楼市这种萎靡多年的城市土拍都有溢价成交的了，8幅地块有2幅溢价成交。而以往的楼市热点城市更不用说，成都土拍一天出了3个“地王”，杭州也有新“地王”诞生，而附近的南京，土拍溢价地块也由河西进一步扩展到鼓楼。为啥会如此？其实是各大银行落实国家要求满足房企融资需求政策，数据显示，仅11月份以来，各大行投放给非国有房企的资金就达300多亿，说明国家对房企的支持是真金白银“动真格”了。

还有京沪再放开政策以后，上海房产中介带看数据出现了明显异动，有中介当晚的待看量翻倍，且有人坚持在凌晨1点签约的，不出意外的话，京城市场应会有同样表现。

不过，网上有人说，今年楼市优化政策近千次，房价不照样下行嘛，原因不是明摆着的吗？是因为购房需求越来越少了，没人买房，楼市再怎么救，都不会有什么结果的！这个逻辑，表面看似有理，但却忽视了真实情况。

根据住建部副部长董建国介绍的信息显示，1-11月，全国新房交易量下降，二手房交易量则是上升的，一二手房合计起来实现了同比正增长。这个数据是多少？贝壳研究院首席分析师许小乐则给出了答案，新房成交量从2022年的11.5亿平米降至10亿平米左右，但二手房成交量从2022年的2.6亿平米增长到4亿多平米。也就是说，二手房成交量增长正好弥补了新房交易下降量。说白了，无论是新房还是二手房交易，都是住房需求的反映，总需求与2022年比并没有出现下降，甚至还略有上升。

为什么很多人转到二手房市场？我觉得与房企债务暴雷，期房不确定性增加，买二手房现房更有保障有关。当然，还有一个原因是，随着楼市萎靡持续，业主对后市的信心不足，一些急需用钱或者置换的二手房业主愿意“以价变现”，加上，二手房业主比开发商好说话，有议价空间。

看到这里我们应该明白，楼市需求并没有出现萎缩，主要还是二手房业主对楼市的信心不足所致，但随着国家对楼市的支持政策逐步加码，国发院徐高的预言或成真，别再错判2024年楼市了。

北大国发院兼职教授、中银国际证券首席经济学家徐高前不久曾说，虽然现在的住房市场供过于求，房价有下行压力，但要不了多久，房价可能就有很大的上涨压力。他给出的原因有3点，一是前期大家不敢买新房，是担心开发商资金链紧，有烂尾风险，但政策能够消除房企的信用风险；二是现在更多注重交付端“保交楼”，交付面积上去了，但在3道红线下，开工面积下降了2/3，如果开发商不抓紧建房的话，要不了多久房价上涨的压力就很大。

从实际数据来看，徐教授的预言或成真。1-11月份，全国宅地成交面积与2022年同期相比，大概只有一半的样子，但我们今年的一手和二手合计的成交面积还略有增长，如果在政策暖风下，明年二手房多出的这部分需求转移到一手市场上，那房价上涨压力传导也是有道理的，目前各地推出的“以旧换新”，其实就是在往一手房市场引。有人说，二手房市场那么多挂牌量怎么办？这个问题还是回到信心方面，如果二手房业主看到新房市场火热，原本挂牌的房子很可能就不卖了，楼市又进入正向循环逻辑。

当然，楼市逆转的逻辑还不止于此，不要再错判2024年楼市了。

本轮楼市调整有一个共识，除了三道红线和市场内部市场本身积累的问题原因外，与老美极力想刺破我们的楼市泡沫有关。所谓杀敌一千，自伤八百，随着不断加息控通胀，老美的通胀确实控制下来了，但随之而来的问题是，货币紧缩后经济发展又受到影响。所以，美联储的最新表态是，已进入加息周期尾声，将开启对降息的讨论。这是什么尾声？实际上，自今年9月份后，美联储已连续3次暂停加息，其实就已经宣告加息的终结，只是给予市场缓冲期，降息随之而来也是自然而然。

由此看来，老美寄希望通过挤破我们楼市泡沫的3年计划就此宣告破产，间接给了我们继续降息的空间，加上正如业内专家所言，现在的楼市政策环境，已基本接近2015年那波全国楼市战略去库存期，由于政策出的稍有些迟，可以预计，政策力度可能比上一轮还要多、还要大。所以，越来越多的业内人士开始看好明年的楼市，如中原地产首席分析师认为，房地产有望在2024年上半年企稳。就连某国际知名投行也认为，中国楼市2024年要比2023年好。

综上所言，在笔者看来，目前的楼市已进入筑底阶段，表面看，一个两个政策威力可能那么大，但要合力起来，比如土拍、收储库存房满足三大工程、降息，以及常规的降首付、放开购房资格、发购房补贴、提高公积金贷款额度等等，那整个效果将是叠加的，呈几何级的。虽然来得晚了些，但终究还是来了，如果我们确实有自住需求，可多留意中意的楼盘了。