天呐！

挂在贝壳网的二手房源已高达15万套。

这就意味着，要是想卖房，面对的是十几万竞争对手。

即便是同一区域内的相似产品，对手也有上万个。

为了卖房，业主们人均产品经理，花样百出，还有人自制SWOT分析：

|截图自小红书但在“买方市场”的背景下，耍小花招的用处并不大，购房者更关注产品本身。那怎样的房子，才能卖得快呢？ 为了搞清这个问题，乐居君统计了近一年内，部分区域成交最活跃的小区......（PS：以下为通过贝壳成交的数据，）

天河区天河成交最活跃的10个小区，主要集中在棠下、珠江新城等板块。其中，棠德花苑一骑绝尘，近一年成交了123套二手房源。六运小区、骏景花园紧跟其后，分别成交47套、45套，夺下天河二手小区成交亚季军。

虽然天河豪宅众多，但成交榜TOP10中，只有美林海岸及中海花城湾的成交均价高于5万元/㎡。成交活跃的，基本都是核心地段内的刚需小区，性价比较高。以棠德花苑为例，目前成交均价仅为2.2万元/㎡，同比下跌21.43%。最近小区成交的房源基本都是小户型，100万左右就能留在天河。并且棠德花苑的优势很明显，周边配套成熟，离地铁站近，对于很多刚需来说诱惑十足。

此外，六运小区、骏景花园、金燕花苑、盈彩美居等上榜的小区，情况也与棠德花苑相似。

坐拥核心地段、配套成熟、性价比高、小户型控总价等优势......

|六运小区

另外，再来说一下中海花城湾，是榜单内为数不多的豪宅项目。

目前小区的成交均价为8.2万元/平方米，但该价格其实是被“特殊房源”及车位拉低，实际成交均价在13-15万元/㎡之间。

不过，相比2022年18-20万元/㎡的价格，中海花城湾的成交价也降得十分狠，吸引了不少富豪来“淘笋”。

老三区越秀区二手房成交量榜单，上榜的基本都是“书包房”。除去小北路、盘福路、淘金路这些散盘外，东风广场是越秀成交最活跃的小区，近一年成交36套。其凭借着东风东的名头，吸引了不少想鸡娃的家长。此外，东山实验小学、小北路小学、华侨外国语小学等学校的“书包房”成交也同样活跃。果不其然，越秀的核心竞争力，依旧是学位。

而海珠的二手房，由金碧花园顶起半边天。

第一、第二、第三金碧加起来，近一年共成交超200套二手房源。

虽然金碧花园的缺点一大堆，比如楼龄太老、户型差、学位一般等，但一直以来，金碧都是海珠的“成交大户”。

因为其处于老城区，配套成熟，楼下就是地铁站，总价低等优势，足以让人忽略其它缺点。

值得一提的是，海珠目前新房均价破10万+，并以大户型为主，入手门槛在千万以上。

新房抛弃刚需，二手房却拥抱刚需，成交活跃的小区均价都不超5万元/㎡。

像逸景翠园，经过一波市场调整后，目前成交价基本在4.2万元/㎡左右，而隔壁的中海大境参考均价8.5万元/㎡。

至于荔湾，部分二手房小区成交也丝毫不逊色。

除了西华路散盘外，荔湾成交最活跃的是珠岛花园，近1年成交61套。

珠岛花园位于大坦沙板块，部分房源能望江，而单价2字头在广州买江景房，的确比较稀缺。

与其隔江相望的荔港南湾，也夺下了成交量季军，近一年成交56套。

有意思的是，荔湾广场以31套成交量，挤进了荔湾成交榜TOP10。

说实话，忽略“不可抗因素”，荔湾广场旁边就是上下九，走两步就是华林寺地铁站，并且2字头就能上车，性价比十分之高。

番禺区

番禺二手房称霸广州，已连续七个月位居全市二手成交第一位。

区域内以大盘为主，光是祈福新村的成交量，就胜过很多板块甚至区域。

番禺二手房的性价比十分之高，成交TOP10榜中，仅有万科欧泊的成交均价破3，其它的都在3万元/㎡以下。

例如最好卖的祈福新村，总价100万左右就能入手一套3房，大盘的居住氛围也十分成熟，学校、商业、地铁各种生活配套应有尽有。

万科欧泊则在一堆“老牌大盘”中突围而出，目前成交均价3.5万元/㎡，比高峰时期降了超1万元/㎡。

但降价效果十分明显，近一年成交了66套，基本每个月都有成交。

黄埔区

黄埔成交活跃的二手房小区，主要集中在知识城、科学城两大板块。

但成交TOP10榜中，无一例外都在降价，是业主“以价换量”后的结果。

位于知识城的万科幸福誉，近一年成交190套，成交均价为1.8万元/㎡，同比下降28%。

而相比2021年最高峰的时候，成交价基本已砍半。

夺下黄埔成交亚军的万科东荟城，也是在“以价换量”。

今年小区最低成交价为23593元/㎡，而该房源成交周期仅为28天。

果真应了那句：降得越狠，卖得越快。

总体来看，成交活跃的小区，一定是好地段、好配套、好价格共同作用的结果。

居住氛围浓厚的大型小区比较受市场青睐，如天河的棠德花苑、骏景花园，海珠的金碧花园，番禺的祈福新村等。

但要注意的是，这些小区二手挂牌量并不低，卖房的竞争相当大。

以祈福新村为例，其挂牌量高达2660套，而近90天成交量为175套。虽然成交得多，但成交率并不算高。

此外，刚需仍撑起二手房的半边天。

可以看到，无论是哪个区域，成交最为活跃的小区，基本都是刚需楼盘，甚至还有很多楼龄较大的小区。

虽然很多人都嫌弃“老破小”，但真的抵不过它实惠又方便！

这也说明，目前刚性的住房需求仍然存在，刚需买家仍是广州市场的主流。

只要价格合适，我想，没人不想拥有属于自己的一套房子。

不是吗？