房屋养老金制度，听起来是个新名词，其实在2023年就已经提过好几次了，就是没想到上海会积极试点，来的如此快！上海和重庆市全国唯一试点房产税的城市，已经实施13年了。在房产的创新方面，上海总是领天下先！记得在30多年前，上海也是第一个推出住房公积金的城市。

房屋养老金，其实就是老名词“住宅专项维修资金”的升级版。在2023年6月，住建部负责人就谈到要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新…… 提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。之后两会期间，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强就带来一个议案《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》。

在今年8月，住建部发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，未来要推行房屋定期体检制度、房屋保险制度、房屋养老金制度建设计划。计划在5年内全国推行，没想到在8月20日，上海市就宣布开始试点，成为全国第一个试行的城市。

上海市介绍，上海老龄房屋数量越来越多，未来会采用3点来解决。将在2024年先在浦东试行，之后在2025年全上海市试行。不过截止目前，我们看到的是一个总的表态，没有看到真正的实施细则。具体是如何的收费方法谁来出资针对的房屋房龄是多少年？都还没有讲述。那么德先生做一个总体评述：

一、房屋定期体检制度要推行。内容就是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。德先生评论：其实这本属于房管局等应有的工作，过去属于，现在属于，未来还是属于！有可能未来将形成体系化的系统性工作，没有太大新意。

二、推行房屋安全保险制度。未来在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。德先生评述：其实核心点在于，房屋保险的钱从何来，是不是由房屋产权人来买保险，还是房管局和产权人都按比例出资？按照什么比例收取？如果是房屋产权人缴纳，就是相当于每年都增加了一笔持有成本吗？

三、试点房屋养老金制度。主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。德先生评述，原来各个房屋的住宅专项维修资金，都是由各个小区的业委会进行管理，由业主大会决定支出。那么现在看来房管局本职范围的体检工作，以及房屋保险所需要付出的成本，以及未来的收费，是不是都要从各个小区业委会缴纳到房管局了？未来的房屋养老金由谁来出资呢？

如果未来年年都要出钱，那么房屋产权人在上海拥有房屋要加重负担了。现在上海和重庆是全国唯一两个收取房产税的城市，未来上海又变成全国唯一收取房屋养老金和强制房屋保险的城市。上海房产税现在越来越成为财政收入重要的组成部分，数据显示：上海市2024年上半年，上海市房产税收入为51.0961亿元，同比(较2023年同期)上涨超过50%。

上海推行的房产税试点，到现在已经12年了。不过也不是每一户每一家都需要缴纳房产税，只有当家庭户籍人口每人拥有60平米以上面积，多出来的面积才需要缴纳房产税。那么现在如果针对存量房屋实施房屋养老金制度，那是不是意味着每一个在上海安家落户的家庭，都要每年多支出一笔钱呢?

上海的创新试点，先不论是否恰当，最少在2024年房价最敏感的时刻推出，是有些不恰当的。现在北上广深等4个一线城市，都不能确认房价已经企稳，贸然推出所谓的房屋养老金制度，如果未来会加重房屋产权的经济负担，有可能引发上海楼市更大的不稳定，最终影响到经济发展的大局。

在有效需求不足的情况下，如果引发上海二手房抛售，那么房价可能会进一步下降，新政的效果很快就会被抵消！现在买房本来也赚不到钱，而且亏钱的可能性在加大，如果对存量房每年都会收点钱。那么产权人最理性的选择就是抛售！现在已经是2024年下半年了，匆匆忙忙推出这一制度，是不是有欠考虑呢？