在北京房地产市场，一个体量不大的楼盘销售往往在一年内就会清盘，即使遇到市场艰难或是项目自身短板影响，两年内去化基本符合市场常态。但北京市场，也有些楼盘，多年铁树难开花，成为地产企业的难言之痛。

比如，北京科技园建设（集团）股份有限公司（以下简称北科建）旗下水岸雁栖、翡翠华府两项目，虽然在近期加大了宣传推广力度，但仍然收效甚微。据了解，这两个项目都位于北京怀柔，其中水岸雁栖2021年开盘，翡翠华府2020年开盘，直至如今去化速度始终较为缓慢。

业内人士认为，这两个项目距离主城较远，周边交通不便，配套严重缺失，操盘团队能力不足，因此多年来销售并不理想。在这轮政策利好中，北科建的项目并不具备明显的竞争优势，其价格明显高于周边二手房，区域规划落地缓慢，保值和升值空间较小，项目自身还存在物业管理不当、公开投诉等负面信息，想凭借这一轮利好加速去化难度较大。

配套缺失，保值能力差、升值潜力低 ，缺乏购买逻辑

北科建·水岸雁栖位于雁栖镇京加路雁栖桥西北500米处，是北科建在怀柔打造的以洋房、联排、叠拼为主的改善型住宅，公开信息显示，该项目总规划楼栋数42栋，总规划户数1171户，绿化率35%，容积率1.2，小区占地面积为121490平方米，建筑面积约为235061平方米，目前在售均价33000元/平方米。

实地考察该项目后发现，北科建·水岸雁栖竞争优势并不明显。从地理位置上，北科建·水岸雁栖距雁栖湖不远，不到十分钟车程，周边有高尔夫球场，生态环境不错。项目自身容积率1.2，绿化率35%，小区环境和居住舒适度都不错。

这样的选址有利也有弊，远离主城、临近公园固然能带来居住环境的改善，但也让项目的交通、配套、保值能力和升值潜力成为短板。

在交通上，北科建·水岸雁栖周边并无地铁，也无其他快速轨道交通，距北五环S50入口约51公里，在交通畅通的情况下，驾车需要约41分钟。区域交通网线不完善，项目周边的公共交通也不太便捷。小区距离最近的顶秀美泉小镇公交站步行约19分钟，永乐庄路口公交站虽直线距离离项目最近，但因隔着雁栖河，步行时间反而更长，需29分钟。如果无车、限行或者遇到突发情况，出行十分不便。

项目周边配套也存在严重缺失，3公里范围内无大型商场，1公里范围内无大型超市。项目直线3公里范围内仅有2所小学，分别是中关村第一小学怀柔分校和北京第二实验小学怀柔分校，从项目到中关村第一小学怀柔分校驾车约11分钟，公交加骑行最快36分钟，步行约55分钟；到北京第二实验小学怀柔分校驾车约9分钟，公交加骑行最快33分钟，步行需要54分钟。最近的中学为青苗国际双语学校(怀柔校区)，距项目3.3公里，驾车约7分钟，步行约26分钟。项目周边不仅教育资源贫乏，上下学也极不方便。医疗配套方面，项目3公里范围内仅有北京市怀柔区雁栖医院和装备学院医院两家家综合医院，无三甲医院。

北科建·翡翠华府在水岸雁栖南侧直线距离不到3公里处，整体情况与水岸雁栖类似，周边交通与配套略优于水岸雁栖项目，距离最近的公交站步行约5分钟，附近有万达广场、中关村第一小学怀柔分校（步行约4分钟）、怀柔医院等配套。

该项目位于怀柔新城，在售户型为95平-144平3居、4居，为多层、小高层洋房，规划户数589户。项目容积率为1.5，绿化率30%，居住环境与舒适度比水岸雁栖逊色。

这两个项目从开盘至今都经历了降价。公开资料显示，北科建·水岸雁栖于2021年4月开盘，均价36000元/平米，到2023年9月时，均价已降至33000元/平米，周边二手房均价28233元/平米；而北科建·翡翠华府于2020年9月开盘，均价39000元/平米，目前均价36000元/平米，周边二手房均价24795元/平米。整个怀柔区域二手房5月均价为29060元/平米，在政策利好的情况下，环比不升反降1.04%。

业内人士分析认为，从整个区域来看，市场对怀柔依然并看好，区域未来规划落地缓慢，区域内楼盘保值和升值的空间不大；从项目本身来看，两项目分别比周边二手房高出4767元/平米和11205元/平米，价格上也不具备优势。

品质存疑，旗下项目屡遭维权、风波不断

值得注意的是，北科建旗下项目屡次爆出质量问题，遭到众多业主维权。

去年，北科建水岸华府被投诉多次延期交房。该项目原定于2022年10月31号交房，但一直延期至2023年3月底依然没有交付。北科建开发商客服中心称延期交付是因为“暖气管铺设”政府相关部门一直没有给验收，但具体为何没有验收却原因不明。

北科建旗下公司在北京开发的领秀·翡翠墅小区也遭业务多次维权。此前，由于持续降雨，北京领秀·翡翠墅小区别墅区大量房屋被淹，小区路面积水达到近30厘米深，部分业主房屋内的积水超过了1米深，这样的情况已经不是第一次出现了，但问题始终没有得到解决。

据北京领秀·翡翠墅小区业主透漏，该小区的排水系统并没有接入市政的管道，房屋存在多处漏水的情况下，就草草交房。

同时，根据北科建集团的承诺，北京领秀·翡翠墅的户型以联排别墅为主，整个别墅建筑群采用干挂石材及红砖。然而实际情况与北科建集团所承诺的相差甚远，据该小区业主反映，房屋之间所有的采用的并非是红砖，而是空心砖。空心砖最大的问题就是隔音、抗震性能差。而且，在联排建筑中使用这种空心砖，只要有一间房屋被淹，很快就会殃及隔壁。

针对北京领秀·翡翠墅连续多年出现的各种质量问题，上百业主曾经数次与相关部门沟通，始终没有结果。

此外，北科建与其他开发商合作的楼盘：丽春湖院子，也曾被爆出质量问题。据了解，当时项目的园林花园、高端会所等与宣传存在较大差异，同时，室内空间设计、装修等也与项目样板间展示不符，存在虚假宣传的嫌疑。

此次北科建大力推广的水岸雁栖和翡翠华府两项目也存在不少问题。

去年10月，水岸雁栖因小区内存在私自侵占绿地行为而被投诉。据了解，项目内一直存在侵占绿地的行为，直接影响了小区居民生活环境和质量，并造成了严重的安全隐患，这也从侧面反映出项目物业管理不力，存在很大的漏洞。

水岸雁栖和翡翠华府这两项目还都因违规宣传而被相关部门处罚过。北科建·翡翠华庭，曾在推广文案中打出“世界影响”、“比肩美国硅谷”、“未来世界领先规划、配套，同步世界前沿生活”等字样宣传语句，而被相关主管部门处以处罚，但和水岸雁栖项目一样，处罚并没有影响到楼盘的正常交易。