文｜邓浩志

最近，重庆业主反对天价物业费备受关注。据报道，在不到一个月里，上百个小区的业主集合签字，都提出了要降物业费的诉求。多个城市的业主在地方问政平台上留言，表达了类似的降费诉求：受经济形势影响，单位降薪裁员，老百姓负担较重，且部分物业公司提供的服务与价格不相符等等。

业主提出：如果物业公司不同意降费，就要换掉物业公司。而物业公司则提出：降费有什么依据？如果物业公司不同意降费，会受到行政处罚吗？这将是一场涉及业主、物业公司、主管部门、街道社区等多方的博弈。

1、大家记不记得，去年主管部门说中介费虚高，要降中介费，结果最后啥都没改变。中介费不但一点都没有下降，反而是具有一定垄断优势的比如贝壳等中介，还在部分城市提高了中介费。这个我之前详细分析过，这是市场供求关系，和企业增收降亏的客观需求。一纸倡导不会有用，但也不可能用行政强制干预。

而今物业管理费多半也是这个结果。地方相关部门宜做“裁判”，协调双方的沟通，不宜自己下场干预。但近期重庆有关部门却在核算物业公司成本，希望能够制定收费标准，这就是典型的外行想干预内行，最终结果是一定是双方都不满意的。如果协调半天，物业费根本降不下来，结果就像去年降中介费一样，无力和尴尬。如果强行要求降低物业费，物管公司无法实现盈亏平衡，撂挑子不干了，这么多小区，这么多居民的日常的清洁，水电，安保相关部门有能力兜底吗？

2、 当前物管行业的主要矛盾有两个：

一是很多旧小区还按10年20年甚至25年前的标准收费，4、5毛钱一平米都有，10几20年一直没能涨价。但是过去20年，清洁、安保、工程人员的工资不断提高，各种成本也在提高。为了维持收支平衡，很多老小区只能不断压缩成本，不断创收。比如：保安人数少了，清洁频次降了，服务越来越差。另外小区内各种摆摊，电梯、大堂各种乱七八糟的广告。还有绿化打理少了，喷水池不开了，灯光调暗了等等。面对服务越来越差，业主和管理公司的矛盾也越来越突出。业主对服务不满。

第二个是新小区因为担心未来物管费没办法再涨，于是一开始就定一个很高的价格，把未来几年的预期都加了进去，超过了部分客户的承受能力。虽然相关部门制定了物业费上限标准，物业公司要绕线限价，也极为简单，比如加个增值服务费。目前不少城市的高端楼盘，都用这个规避限价。说是管理费2.8一平，另外通过其他方式收2元的增值服务费，合共4.8元。反正监管部门也没人监管，没法定性定量监管。这类型规定就算推出，也很难执行和监管。

所以现在的主要矛盾是物业费的确定只能一锤子买卖，后续无法调整所带来的一系列问题。业主与物管的矛盾由来已久，这不是简单的费用高低的问题，是涉及整个行业，甚至是整个产业链环环相扣的经营问题，既涉及千家万户，也涉及千万人的就业和升级。不在一线深入了解，就不可能发现其深层次矛盾。坐在办公室不但不能解决问题，甚至连矛盾在哪里都不知道。

个人观点，仅供参考