长期研究市场的人，应该知道这样一个现象。

当你觉得市场非常火爆，充满爆赚效应时，很多人都想往里冲，没有钱，加杠杆也要进去，而一旦市场变冷后，虽然价格跌了很多，但还是不敢进，担心买在半山腰上。殊不知，当大家都不看好的时候，往往可能就是市场底部。世界上很多知名投资家，往往都是在市场最火热时，大家都在往里冲时开始变现，最终他们成了赢家，你成了接盘者，而在逆市时、都不看好时而大胆布局，这也往往是资本家与普通人在战略决策时的显著区别。

楼市何尝不是如此呢？就拿统计部门最新的数据来说，过去的11月份，70个一二三线楼市代表城市的二手房价无一上涨，这个数据已是最近几年的最低谷。作为最能反映楼市真实情况的二手房市场如此，那基本说明了全国的房东们卖房都在降价。那么，现在的楼市到底是下跌中继，还是市场底部阶段呢？其实，看懂楼市这步大棋，我们就能知道个大概。当然，在内行看来，受制于信息综合或者惯性思维，我们很多人并没有看懂。

我们先来看看这步大棋的运行逻辑。很多人都说，我们去年有楼市政策优化，包括金融三只箭帮助房企经营，今年也有非常多的房地产优化政策出台，但市场就是不温不火，特别是今年4-5月份以后，二手房市场有种刹不住的感觉，二手房成交价感觉一天一个样，有粉丝提留言他们的小区一平米房价从1.7万到现在7千多的成交价，还有高点2.2万、半年前1.6万到现在的8千多，虽然有楼层的差异，但前后有这么大差距还是让人惊讶。为什么一些人不顾亏本的变现呢？

原因无非两个，一是急需用钱，不得不低价抛，二是对后市没有信心，担心后面继续下降。可以说，以上是当下二手房价普降且幅度可观的普遍心态。说白了，很多人对现在市场的心态有点崩。但本文需要提醒的是，既然走到现在，完全没有必要，而且是有充分依据的认为，楼市最冷的时刻即将随着2023年的结束而结束，下面我们来看看国家对楼市的这步大棋是如何下的？

从2022年开始，面对楼市的逐步变冷，各地开始了楼市政策优化，开始从放开户籍、发放人才补贴、放开二手房限售等方面着手，主要是一些细节方面的优化放松，到2022年下半年时，伴随着一些民营房企债务违约，监管机构提出确保保交楼、融资3支箭支持。但我们知道，当时还有三道红线的限制，结果的数据也显示，对房企的融资口子还是比较难开，你想，哪个商业银行敢把钱投给有债务违约或者潜在违约的房企呢？为了自保，所谓的支持房企融资大多停留在口头上。所谓的楼市政策优化，更多是在除了钱的其他方面优化。

结果大家也看到了，房企债务违约不仅仅是影响自身企业，同时逐步延伸到销售市场，这个好理解，谁会买一个债务违约的房企建造的房子？谁不担心烂尾楼发生在自己身上。要知道，就我们的房地产市场而言，民营房企市场占比仍是大头，他们大量库存的聚集也让房地产政策优化作用大打折扣，最终影响的还是我们的经济发展。所以，在2023年7月份，国家部署下半年经济工作时，首次提出了房地产供求关系发生重大转变，我们的政策需要适时优化调整。

在这以后，也就是2023年下半年，我们对楼市的重磅优化政策是一个接一个。先是二线城市原则上取消了所谓的限购，接着是由广州开始，一线城市执行认房不认贷政策，释放了一波需求，造就了楼市的“金九银十”，正当一些人觉得楼市的热度还要延续时，10月后半程并不理想。都知道，如果再不加码的话，市场可能又要进入低谷。我们说，既然有意通过一线城市带动全国楼市，怎么可能就这么结束了呢？果不其然，11月份，这次是由深圳首先调整首付比例和豪宅认购标准。12月份，京沪跟进调整，一线城市开启了第二波的楼市政策优化调整，前后不过隔了两个月时间。

无论是深圳，还是上海北京，这波放开后的效果是显而易见的。深圳11月份的成交量创近7个月的新高，重回3000套以上。而北京上海一夜之间市场也沸腾了，数据显示，上海在新政后的第一天，二手房和新房成交套数分别比上月日均高出40%和上周36.3%。而北京有单个楼盘3个销售就下定了10多套房，售楼处出现了久违的人声鼎沸场面。

有人一定会问两个问题，一是这次放开会不会像上一次一样昙花一现呢？二是仅是一线城市热了，跟我们其他城市有什么关系？其实，如果把这两个问题答案找到，我们基本就知道了这步大棋的用意所在，目标是什么。

关于第一个问题，降低首付比例、房贷利率、普通住宅认定标准等等，势必会释放一波需求，有急需的或者先知先觉的人，肯定会率先冲进市场。能持续多久没人知道，但如果持续时间结束后，势必有第三波政策，这就是放开限购，有的人不在一线城市不知道，如果真放开限购，对市场的激发可不是小打小闹了，可以想象一下。

关于第二个问题，都知道，一线城市聚集了全国最优质的科技、教育、医疗和产业等资源，按理说，市场如何调整，他们也应该差不到哪里去，为什么还要在一线城市下功夫呢？原因不难理解，按照以往的楼市逻辑，一线城市楼市是全国的风向标，通过一线城市预热，然后带动强二线、三线城市，再扩展到其他等级城市，目的就一个带动整个市场的企稳回暖。此外，由于其他城市该放开都放开了，但作用有限，为了整个市场回暖，现在也确实到了不得不逐步放开一线城市的地步。

看到这里我们应该明白，国家对现阶段楼市的意图是促进楼市企稳回暖，赶在年前加码一线城市楼市优化措施，就是明年开年市场一个美好的预期。而通过一线城市引领这波市场是非常重要的一步棋，政策优化到市场真正持续回暖才会放缓脚步，这没有什么可质疑的。当然，如果再叠加自然部要求的土拍政策限制放宽，事实上，成都、杭州、郑州等城市的年末土拍已有反应，明年开年的楼市值得期待。

由此可见，明年的房地产趋势已逐渐明朗，不会因为我们普通人个人意志而转移，在内行人看来，建议普通人提前做好两个准备。一是持有的房子不要贱卖，就像开篇所说的，前面2万一平的房子，现在8000多，已经跌破当时的新房价了，再向下的概率实在不大，完全没有必要跟着杀跌，没有必要倒在黎明前。二是如果确有住房需求的，有心仪的房子可以看起来了，优先看二手房，因为现在多数的次新二手房价格都要比新房便宜，不少人还没有反应过来，还在想着法子脱手，如果有购房需求的，可趁年底和翻年的前半个月看看，捡漏的概率挺大。

当然，在内行人看来，虽然明年楼市回暖值得期待，但楼市分化也是不可避免，城市与城市、房子与房子之间本身就存在较大差异，切不可刚跳出这个坑，又进入另一个坑，买房跟着“优质”二字走往往不会错判，无论是城市，还是房子本身，均是如此。