买房时开发商承诺免除五年物业费,入住后竟被物业公司以“未交物业费”告上法庭!

物业公司以“未交物业费”起诉业主

2017年2月10日,常某与A物业公司签订了《前期物业服务协议》 ,约定由 A物业公司向某小区提供物业管理服务,合同期限自该物业区域业主大会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时终止,收费标准为按建筑面积高层每月2元/平方米,协议还对其他事项进行了约定。上述合同签订后, A物业公司-直按照约定履行义务,为某小区提供物业服务。常某系上述物业服务区域内的业主,物业服务计算面积为200平方米。常某未交纳自2019年6月1日至2023年5月31日的物业费，A物业公司多次催要无果后,将常某诉至山东省济南市槐荫区人民法院,请求法院判令常某交纳物业费共计19200元。常某辩称，买房时因为自己老带新,为B房产公司介绍了一位客户, B房产公司承诺免除期年的物业费。B房产公司与A物业公司系控股关系,故常某不应交纳物业费。

法官:开发商无权替第三方作出任何承诺

我国《民法典》明确规定,依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力。该条即为“合同相对性原则”的法律规定,即一般情况下,依法成立的合同对于合同之外的第三人不具有法律约束。

本案中,开发商对业主免除物业费的承诺可以看作是开发商与业主之间达成的协议,但业主仅可请研发商履行该协议的内容,而不能要求第三人物业公司履行。即使物业公司与开发商可能存在控股关系,但二者均为完全独立的企业法人,法人的特点有“三独即独立人格、独立财产、独立承担责任。

通俗而言,哪怕是同一个老板设立的两家公司,也是完全独立的民事主体,开发商无权替第三方作出任何承诺。生活中,如果遇到开发商作出类似承诺，可要求开发商、物业公司、业主签署三方协议,对承诺内容明确约定,否则开发商作出的此类承诺对物业公司不发生效力。此时,如果业主要维权,可直接向开发商主张权利。

《中华人民共和国民法典》

第五十七条法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

第六十条法人以其全部财产独立承担民事责任。

第四百六十五条第二款依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。