最近市场在博弈一些不太好量化和展开说的东西，所以今天我们主要来聊一下比较摆在明面上的东西。

众所周知，2024年宏观经济有两大症结，一个是消费，另一个是地产。消费我们今天不谈，着重看一下地产。

考虑到当前我们经济的发展阶段，当下地产对于经济的拉动作用主要集中在投资端。这对应的最大的宏观层面数据就是房地产开发投资，国家统计局也是每个月都会公布相关的数据（1月除外，因为现在统计局为了避免春节扰动，1-2月份数据合并公布）。

虽然市场可能更关心明年房地产投资增速降幅能不能收窄，以及会收窄到什么样的幅度。但是从今年的地产投资数据来看，房地产企业缺钱尤其是缺现金的问题非常严重。去年房地产开发投资同比下降了10%，今年1-10月在统计局调整了口径之后下降了9.3%，表面上看似乎差距不大，然而打开数据来分析就会发现一些很有意思的东西。

房地产开发投资严格来说一般分为三个细项：土地购置费、建安工程费和其他。这其中，其他占比大概就2%以内，和前两项相比实在是太小了，加上里面的东西不容易分析，所以一般合并到建安工程费中来一起考虑。也就是实际分析的时候，通常关心两个大项目。

首先是土地购置费。这个很好理解，“房地产”这三个字的中间就有这个“地”字。这里面除了土地买卖的费用之外，还包括了一些其他和土地相关的费用，比如土地上面一些附着物（树木、房屋）等的补偿。就像企业买设备，除了设备本身的钱还要包括设备安装零件、调试、运输等等一些费用。

土地购置费这几年在房地产开发投资中的比例大致在35%-40%，相对来说比较稳定。这几年的降幅也都在-5%左右，降幅也比较稳定。这最大的原因就是土地购置费是分批交纳的（因为买地太贵了，房地产企业没有这么多钱），拍下土地的时候付第一期，办土地相关证书、开工许可证的时候付第二笔，最后一笔在政府规定的时间内补齐。通常这个分批交纳的总时间在8个月到12个月左右，加上房地产企业肯定是不会拖欠政府的土地出让金，这就使得土地购置费下降的速度是比较平稳的。

由此可以得出，去年和今年房地产开发投资下降最大的影响因素其实是建筑安装工程，也就是正儿八经施工拉动的部分。

那么施工拉动的部分又可以简单拆成两项，一个是施工面积本身的变化，另一个是单位施工面带动投资的变化。而后一点恰恰就很有意思。

去年房地产开发投资减掉土地购置费之后，再除以全年的施工面积，得出1平米施工面积带动的投资大致是在1015元/平米，比2021年下降5%左右。这个很好理解，毕竟去年因为疫情有几次冲击导致了建筑停工，所以这个施工面积带动的投资就下降了。

但是今年这个数据更有意思。按照房地产开发投资减掉土地购置费，再除以今年1-10月的施工面积，得出的1平米施工面积带动的投资是750元/平米，足足比去年1-10月每平米施工面积带动投资870元/平米下降了约130元/平米，降幅达15%。

那么在没有疫情干扰施工的情况下，是什么原因导致了单位施工面积带动投资有这么大的降幅呢？

目前来看最合理的解释就是，经过这一轮房地产危机，上游的建筑公司和原材料供应商也受了很多影响，以前房地产企业可以争取很长的付款期限，甚至是房子快盖完了再付钱。但现在上游企业也不想最后进入到以房抵款的阶段（因为卖房子很难），所以不见到真钱或者地产企业信用不够，很多建筑公司和原材料供应商是“不愿意先干活”的。这就导致同样的施工面积，拉动的投资明显下降。

以此来看，明年地产投资这个情况是不会有明显变化的，那么地产投资要企稳甚至反弹，就还需要政策再加一把力。至少让地产企业把施工的钱再凑一凑。