房地产作为中国经济的一个重要组成部分，每逢重要事件、重大时间节点，央媒经济日报都会紧跟国家政策思路，对房地产市场给出相关的分析和判断，给一些对市场看不清，或者忙于工作没时间关注楼市信息的群体提供参考。而临近年终，作为官媒经济日报提供的信息预判，更是对明年市场的一个指引，具有较高的参考水平。

在12月份，经济日报已在一周内连续两次撰文房地产相关信息。12月15日，根据统计部门公布的11个大中城市商品房销售价格数据变动情况，撰文题为《对房地产市场企稳回升再多点信心》，12月20日，发文题为《共同维护房地产市场平稳健康发展》，两篇文章的基调相似，且最后一段，内容基本完全一致，说明官媒对当下楼市以及未来把控都是一脉相承的，指向明确。所以，我们着重来说一下第二篇文章所阐述的观点，看看对楼市走向是如何表态的？如何理解？

1.“我国房地产市场仍处于调整期”。

这是对现阶段楼市的总体定调，文中援引统计部门发布的1-11月份房地产数据，无论是房地产开发投资，还是商品房销售面积和销售额，同比去年仍有不同程度下滑。只是，商品房交易面积有所回升，这有赖于“以价换量”以及各种激发需求的措施支持，只能说是边际有所改善，市场整体还处在调整之中，这也算是回应了坊间一些夸大的消息，市场并没有出现根本性的扭转。

2.“总需求还算平稳”，这是房地产发展的有力支撑。

对于这个问题，有的人可能有些质疑，现在开发商日子都不好过，不就是因为销量不咋样嘛，怎么说需求还算平稳呢？

其实，不知道大家有没有注意到，新房虽然卖的不怎么行，但二手房成交量上去了，都知道，深圳、北京、上海、南京、杭州、成都等大城市，最近几个月二手房成交量都处于增长中。而住建部给出的信息也显示，1-11月份，二手房交易量实现了同比正增长。而贝壳给出的数据也验证了这一点，前11个月全国二手房成交量从去年的2.6平米增长到4亿多平米，增长了1.5亿平米左右，而且还有12月份的成交量还没出来，就已经正好可以弥补新房成交量下降的1.5亿平米。所以说购房需求与去年比，并没有出现下滑，反而有些增长，这应是未来房地产能平稳发展的最大底气吧。

3.房地产市场进入调整周期后，相关部门出台楼市优化政策，效果开始显现。

文中以京、沪两个一线城市为例，在实施降首付、降利率政策以后，有效购房需求得到激发，来访和成交均有上升，预计后市将进一步提升活跃度，有利于改变购房者的市场预期。这是有数据支撑的，根据媒体的暗访，无论是新房，还是二手房，看房的人数都相比前段时间明显增多，新增后日均、周均数据大概有30%-40%的增长，新政后的第一个周末，上海周末环比网签数据更是有136%的增长。更重要的是，二手房主的预期在发生改变，根据每日经济网的报道，北京有业主就告诉房产中介店，之前谈的老破小不降价卖了，从诸葛找房平台数据上可看到，涨价超单套总价涨超300万的还不乏个例。中介跟业主的交谈中，能感觉到一些业主的心气开始变高了。

从最新成交的数据中可以发现，虽然价格相比前段时间并没有明显变化，仍旧是以价走量，但明显能感受到购房者和卖家心态的变化，卖家不愿再让多少价，购房者也有意加速成交，这可能就是央媒说的政策效果开始显现吧。

4.为化解房企债务风险，金融部门已经出台了相关支持政策，但风险出清还需要时间，有一个过程。

这个政策就是前段时间国家要求商业银行要满足房企的合理融资需求，无论是民营的，还是国有的，都要一视同仁。文中提到，从11月到现在，几大国有银行向民营房企投放房地产开发贷款达到了300多亿，这意味着对本轮楼市的重灾区民营房企已开始得到“输血”，从各行公开支持的房企来看，虽然不是所有房企，但那些规模较大的房企，包括碧桂园都在支持之列。

不过，相比动辄数万亿的房企债务市场，资金注入也不会是一把梭哈，而且还是要加以区分的，正如住建部副部长董建国前不久所说，对资不抵债、失去经营能力的房企要按照法制化市场的方式优胜劣汰。这注定房企债务风险出清需要时间，一部分优质房企在支持下回到正常经营轨道，另一部分房企要么被兼并重组，要么直接关门。这个风险出清过程，也决定了楼市的恢复或有反复，需要一定的时间。

5.文中最后一段文字，与12月15日那篇刊文最后一段文字内容基本一致。均是说我国房地产仍有坚实支撑，主要表现为：一是城镇化还有较大提升空间；二是虽然人均住房面积有41平米了，但大都是中小户型，意味着改善需求空间还很大；三是楼市从增量市场进入存量市场后，同样能带动装修、家具、家电等方面产业链条的发展，前面一起，对我国经济发展将继续起到积极作用，这其实也是肯定了房地产对经济发展的重要地位和作用。

从央媒再对楼市的表态看，我们基本可以看到官方对现阶段以及明年楼市的态度：现在处调整中，对未来房地产发展有信心！在业内看来，明年楼市出现2个趋势或不可避免，别再误判。

第一，楼市企稳回暖或是大概率的。看到这里，相信很多人应能感觉到，出台这么多的楼市优化政策目的是什么，那就是要稳住当前的市场，不能再跌了，稳住后，当然还希望能够回暖，整体逻辑就是这样。一个政策不行，就一批政策，一批政策效果释放完了，就再加一批政策，直到市场真正企稳，不达目标不放弃。现在楼市企稳回暖的最大阻碍不就是房企资金量问题嘛，目前决策层已决定给符合要求的房企投放资金，让他们造血复活，这一问题解决后，房企打折促销的举措就会逐步收敛，配合市场开始回暖。

加上土拍限价放开、实行价高则得，在拿到银行资金投放的优质房企们，便重新补充地块，土地市场也开始回暖，年末的土地市场已有这一迹象。而购房者看到一线城市成交开始活跃了，部分观望者逐步进入市场，此前挂出大量的二手房源因市场预期回暖，纷纷撤回来，在各方的作用下，楼市成交量快速放大。

当然，楼市回暖基础牢不牢，怎能离开经济大环境支持呢？商务部原副部长魏建国日前公开表示，随着疫情的伤疤效应减退，多种经济政策叠加效果显现，消费、投资、外部需求都会得到进一步改善，预计明年中国经济增速有望达到6%。如果如他所说的话，楼市回暖的底气就更足了。

第二，二手房分化或是必然。前面提到的二手房成交量增长迅速，甚至弥补了新房成交量下滑的空缺，为什么会出现这种情况？实际情况是，现在很多二手房价格相比2021年的高点，大都有较大幅度的下探，原来100万的房子，现在能只要50万，说不定还能谈点，原来500万的房子，现在只要300万，而且挂出来的同类房源还挺多。所以，二手房成交量大的直接原因是，买方在抄低价。

但大家忽视了另外一个问题，既然有买方，那对应的就有卖方，后者想尽一切办法在脱手老旧房，包括一些超高层住宅。这又是何故？这让我联想到另外两个信息：一个信息是原住建部总经济师在前不久说，我们20年的小区就已有破旧衰败趋势，在结构质量、防水、隔音、隔热等方面与日本比，都有很大的差距。

另一个信息是中泰证券日前发布了一份报告，虽然我们的住宅设计70年的寿命周期，但中国住宅更新速度较快（意思应是建设速度快，建造高周转），实际生命周期较短，每年的折旧范围达到了1.2-1.8%，在相关计算模型算出的中性年折旧规模达到了5.62亿平米。这是什么概念，按照现在我们每年10-11亿平米新房成交规模算，差不多占到了一半的量。由此可见，为什么有那么多人挂出二手房来卖，真正变现的人占比并不高，更多的是想把老房子卖掉，然后置换成新房。

这基本也印证了我此前说的观点，如果按照我们现有的房屋建造水平，如果要想尽量保值的话，每8-10年就应更换一次房子。由此我们也可以预想，那些长期留在手里的老房子，如果说过去还能依靠城市化来整体抬升一下，那么，未来改善占据主流的市场，接盘这类房子的人将越来越少，与新房、品质次新房的差距也将越拉越大。同样都是二手房，但不同房子将越来越分化，同房不同命也是必然。