近日，有网友“金一群”发布短视频细说黎明92文化创意园（东瓯智库）、浙江创意园等文创园发展困境，剑指“退二进三”土地收益金。
按照其视频中说法，类似工业用地功能转变后（如餐饮、办公等），需要交纳数十元到数百元/㎡·年的土地收益金不等。他认为，这对于不少企业而言，收费标准过高，压力较大。
公开信息显示，金一群即为文创人、温州市文化传媒协会会长。就此事，房探多次联系金先生，但未获回复。
这究竟是怎么一回事呢？一起来看看……
工业用地“退二进三”一度在温州盛行。
早在2007年，原华威冰箱厂改造为温州创意软件园，成为温州首个由老厂房“退二进三”打造的创意园区，后软件公司逐渐撤场，餐饮、娱乐、培训等业态纷纷入驻，更名为智慧谷文化创意园。
▲图据“温州智慧谷”
2011年12月，以东瓯智库为代表的文创园，在黎明工业区57栋厂房的基础上“退二进三”，规划建筑面积25万方，使工业土地性质转变为临时商业性质， 让原本废弃的厂房，变成了多功能的商业圈，基本形成了一层餐饮零售、二层教育培训、广告传媒、品牌企划、时尚生活、娱乐休闲等文化创意产业链的业态。
▲图据“东瓯智库”
此后，还有米房cei、花园1956、梦多多小镇、顺锦创意园、龙汇广场、彩虹湾等文创园出现。类似文创园，都曾红极一时，一度是温州老百姓的网红打卡地。
▲米房cei实景图
在当时，温州大量打火机、眼镜、五金等传统制造业企业向滨海、瓯江口、娄桥等区域搬迁，在市区留下了大量空置厂房。而与此同时，当时温州写字楼等较少且租金相对较高，民间创业氛围浓厚。
此时，工业厂房“退二进三”“腾笼换鸟”可谓是应运而生，成为一种阶段性的产物。
2017年，房探曾对商务写字楼和部分退二进三创意园进行租金抽样调查发现，写字楼普遍租金在60元/㎡·月以上，而智慧谷、东瓯智库二三楼租金在40-50元/㎡·月。
可见老厂房租金低的优势还比较明显，加上得房率高、面积大的特点，因而颇受部分中小服务业企业欢迎。但是，类似创意园也存在着产业规划同质化、硬件设施老旧、停车等短板明显等问题。
从2016年“大拆大整”开始，我市各地陆续暂停了工业用地的“退二进三”政策。除了个别办理了永久性“退二进三”手续外，大多还是办理了临时性“退二进三”手续。
这就是温州市区创意园出现、繁荣到淡出的始末。目前，原有的创意园，除了彩虹湾等拆除了以外，其余的目前大多还正常运作。
▲彩虹湾从开业到拆除不过5年多
回过头来，咱们来看看工业用地临时转变功能所收的“土地收益金”问题。
2020年9月14日，温州市发布《关于印发有序推进温州市区中心城区工业用地功能转变实施方案的通知》。《通知》指出：
2、临时改变建筑物使用功能的，应根据使用年限收取土地收益金……土地收益金标准有效期为3年，由属地自然资源和规划部门收取且原则上不得减免缓。
▲相关通知截图。图据温州市人民政府官网
按照《通知》要求，视地段、不同楼层，收取49-467元/㎡·年不等，并按照不同用途进行系数修正。
▲《通知》附件3。据温州市政府官网
房探从知情人士处了解到，2021年，市区三区也陆续出台了相应的政策。但因实施时遇上疫情，故采取相应的优惠政策，于2023年开始按照上述《通知》执行。
以鹿城为例，在2023年4月1日起至市政府新标准出台前，按照上述《通知》执行，底层收益金统一按照其他商服用地的行业系数修正后实施，二层及以上保持不变。
据某知名创意园相关招商经理介绍：
该创意园此前确实有缴纳土地收益金，承租给餐饮企业的部分缴纳约100元/㎡·月，其余功能无需缴纳，由房东直接承担。但相应的，具备餐饮功能的区块租金也相对更高。
2023年，土地收益金缴纳标准发生了变更。由于缴纳标准太高，因而暂时也还没有缴纳。
房探另外了解到，类似土地收益金既有原房东缴纳，也有二房东缴纳，也有部分“转嫁”给租户。当然，也有相当一部分企业尚未缴纳。
那么，这个标准高吗？
就以鹿城智慧谷和东瓯智库为例，房探了解到当前的租金大致在：
项目
功能用途
月租金（元/㎡）
东瓯智库
临街首层餐饮
100出头
办公及其他
沿路40，里侧30-35
智慧谷
餐饮
100+
办公及其他
30-60
▲或有误差，以实际为准
以东瓯智库为例，属于收益金第3区片，工业出让用地临时转变用途，底层的收益金标准为438元/㎡·年，楼层收益金为78元/㎡·年。
▲通知(局部)。
若底层为零售或餐饮，则土地收益金占年总租金收益约为438/（100*12）≈36.5%。
若二层为其他商服、娱乐用地（0.5），或是商务金融用地（0.7），则还要乘以一个系数，土地收益金占比约为（78*系数）/（12*35）≈9.3%-13%。
以上还是较为粗略的计算。但可以说，类似零售、餐饮等，这个土地收益金的缴纳标准还是较高的。甚至有消息称，瓯海南白象一游泳馆，原为厂房改造成游泳馆，因面积较大，一年要缴纳约63万元土地收益金。
最后，房探说几句：
房探简评
----土地用途变化，收取土地收益金是正常之举
不同的土地用途，地价和收益差距巨大。如工业用地，当年卖给企业，都是一亩地地价才十几万、数十万元不等；而当年的商业用地，几百万上千万一亩也很常见。因而，临时或者正式改变土地用途，补交地价（级差地租）是正常的。
但也要注意到，这十几年来，土地价值发生了巨大变化，和原来完全不可同日而语。随着土地收益的变化，这十几年来，商业地价萎缩明显。原先商业用地高达一两千万一亩，现在商业用地拿地，开发商都要掂量下，部分商住地块商业部分甚至做0地价计算，部分商业地块楼面地价两三千元/㎡都没人要。
考虑到当前，部分区域商业有可能比工业地价还便宜。加上市区商业总体饱和，土地收益金评估时应当按照现在实际情况去考虑。
---原或享受“退二进三”优惠政策
“退二进三”原为阶段性产物，原先享受了一些优惠政策。如今，优惠政策终止，倒不见得是乱收费。
但收缴土地收益金时，理应向土地所有者缴纳，不应向承租者缴纳。当然，在实际租赁环节中，房东也会把相关费用转嫁到租户企业身上。而租户企业则会根据租金成本，“用脚投票”。
---建议重新考虑评估收益金缴纳标准
考虑到现有政策出台在2020年市场高峰期，当前经济继续下行，且消费增长乏力，所以市区商业和办公的租金水平和土地价值均有了明显下降，加上原有餐饮等用途所定标准偏高，建议适时重新评估土地收益金标准，并优化不同用途系数修正。
同时，根据原先优惠政策适当设置政策过渡期，并酌情考虑政策稳定性。
也可在新标准制定前，邀请创企业代表、社会人士等召开听证会，问计于民。
好了，今天就说到这。
