福州真正意义上也属于山区地形的城市，在鼓楼区就有好几座小山丘，金牛山，五凤山，屏山，乌山，于山等。鼓楼区虽然繁华，人口密集，但在山脚下的小区却显得格外的寂寞，用中介的话说是离尘不离城，殊不知是我们大多数群体对它的偏见。

从购房者的角度来说，谁都想要一个小区环境好，地段中心，周边配套完善的居住生活环境，这种房子有，但是价格非常之高，在福州没有个3-5万/平米，根本买不到。也正是因为有一些小区，靠着山脚下，生活不那么便利，出行不那么方便，价格自然有也就低了许多。

今天看的后县新苑小区，其价格同比周边的小区对比，更是跌破大家对它的认知。今天，我们来解读后县新苑，一个既是学区房，又是安置房的小区。

2008年，后县新苑交付使用，它是一个纯安置房小区，主要业主来自于周边的安置户，小区内共有5栋楼，695户业主，物业费1.1元/月，绿化率25%，容积率相对不错，小区停车也较为方便，内部主要居住拆迁户以及九00医院，福能医院的医护人员，还有一部分租户是来福州看病的家属。

在十几年前，鼓楼区的安置房很是吃香，因为商品房较少，新楼盘也不多，大家对居住环境要求不是那么高，可选择的房子不多，所以交付初期，后县新苑就成交了房源。小编在这个小区还成交过好几套房子，都是采用等证过户的方式交易。

后县新苑的优缺点很明显，以下是对小区优缺点的简单分析。

优点一、划片湖滨小，十八中；

社区划片湖滨小，十八中，湖滨小学是一所位于西湖木栈道边的一所小学，出门便是西湖公园，环境优美，文化底蕴深厚，是教学质量优异的市级文明学校。对口省重点一类校十八中，近几年升学率名列前茅，教学质量有保障。

优点二、新楼盘，毗邻二环，九00医院；

位于后县路上，社区总共5栋，2008年电梯高层，与福州总院一墙之隔，居住人群纯粹，基本为总院医生和护士，社区从西二环象山隧道旁路延伸进去，靠近二环又不沿街，出社区直上二环，直达左海和万宝苏商圈仅10分钟。

优点三、户型面积多，出租与学位房双向选择；

后县新苑安置房主要面积45平米，60平米，75平米，90平米，110平米，120平米，因为在总院背后，租金相对较高，空置率低。对于学位需求家长来说，45小户型，总价相对较低，可作为书包房使用。

缺点一、租户较多，病患家属为主；

由于安置房业主手上都有多套房产出租，周边比较多医院，租住在里头的人多数来自外地的病患家属，小区物业管理难度较大。

缺点二、靠近山脚下，出行不便利；

虽然靠着二环路，但距离二环路却有一段距离，这里下雨天的时候比较潮湿，要走一段路才能乘坐公交车，后县路路口早晚高峰期，出现拥堵情况。

划片湖滨小房源量400多套，均价32000元/平米，限制提前三年落户，使得所有划片湖滨小的房源价格都往下跌了不少。加上市场普遍降价，后县新苑的价格也出现大幅度的缩水。

后县新苑当下业主挂牌均价27500元/平米，待售房源17套，均价主要被小户型45平米拉高，其106平米户型的挂牌价格21000元/平米，90平米户型挂牌25000元/平米，75平米户型挂牌23000元/平米。

2020年后县新苑成交单价26000元/平米，甚至还有超过28000元/平米的成交案例，上个月成交了一套23000元/平米，可见这几年后县的价格一直下探当中。

从业主挂牌的单价来看，未来成交的价格仍会继续下行，跌破2万的单价成交一定会出现。

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