明年起,做好“贬值”准备?郁亮预测未来中国房地产走向或是对的

个性装修风格 2024-07-12 15:11:39

有人算过一笔账,如果按照首付款30%,商业贷款70%算,在不考虑通胀因素前提下,要保持房子不亏钱,每年房价要涨5%以上才不会亏本,不涨就意味着亏本。而在过去25年里,平均每年的房价增幅在9%左右,显然,除了个别区域、个别房源,人们持有的大多数房子都是赚的。

但时过境迁,从央行调查的购房者信心报告数据可以看出,房价“永远涨”的预期正在一点点改变,越来越多的人不再把购房作为对冲货币贬值的优选项,这也与国家一再提倡的“房住不炒”理念逐步趋于一致。

明年起,做好“贬值”准备?

现在网上有很多关于房产贬值的言论,特别是这几年房地产市场受疫情影响,以及国家坚持去房地产商杠杆措施的执行,从2021年下半年至今,楼市进入长达两年的调整期,市场恢复力度不够,让一些房产持有者丧失了信心,朋友圈经常可以看到各种低价房源,相比2021年高峰期,折价10%-30%不等。

那么,是不是意味着房产贬值潮就要来了呢?如果说普通人看不准,我们正好可以看看郁亮的一个最新看法,大概说了三层意思:

一是检讨开发投资仍然有些冒进,将改变拿地+融资模式,坚守财务稳健。

万科是最早提出要“活下去”的房企,而且还是在2018年房地产如日中天的时候提出的。面对当时很多人的不屑一顾,事实证明,万科的战略选择是正确的。即便如此,郁亮仍然觉得他们在拿地方面有些冒进,说白了,地块拿的有些多,就会贷更多的款,对他们来说风险更大。可以想象一下,目前的土地市场拿地本身就较冷了,如果像万科这样的头部房企再收缩拿地,意味着什么?

二是要消化过去的问题,时间可能要比预想的长,要想脱胎换骨还需较长时间。

过去是什么问题?其实,这基本就是一直在谈的话题,而且也是这两年国家一直在的事,即去开发商杠杆。中国房地产报做过相关统计,上市房企TOP50总负债19.7万亿,相当于这50家房企平均每家都负债近4000亿,其中恒、碧、万、绿负债过万亿,很多房企的负债远高于净资产,这也是国家为什么要出台针对房企的“三道红线”。

经过两年时间的降杠杆,部分房企进入绿档,但大部分房企仍旧绿档之外,加上市场销售不济,房企要达标不是一朝一夕之功。原本计划让所有房企在23年6月30日达标,现在提都不提了,很明显,完不成。而且注定很多房企这一辈子都完不成了,怎么办?只有以时间换空间,房企、项目被优质房企合并,但这种行为从来都不是主动行为,只有当市场把他们磨到无法支撑下去时,才愿意让步,像万科这样的超级房企,他们也在等优质兼并机会。所以,要房企数量从现在的10万家降到正常几千家、万把家,这些都需要较长的过程。

三是相信房地产市场一定能恢复,未来房地产市场仍然有较大潜力。

毫无疑问,深铁是万科的大股东,郁亮的发言有些自然是说给股东们听的,有表达信心的必要,但也可从话中读出一些行业的信息。郁亮列了几个数据:1.未来10年将有2.6亿新市民留在城市,新增0.7亿新城市人;2.城镇里有1/3的房子是2000年前建造的,大部分连电梯都没有。在郁亮看来,这些新增需求和改善需求都有增长空间,特别是后者空间更大。现在大家短期观望不买房,主要还是外部原因造成的,这些都需要时间修复。但由于我们的需求还在,房地产市场一定能恢复到合理水平。

郁亮的看法,很可能是对的

业内都知道,郁亮是居于房地产开发商龙头地位的万科掌门人,为万科的发展倾注了毕生心血,与其说是最懂万科,倒不如最懂房地产这个行业,否则,也不会带领如此庞大规模的万科,在房地产行业混得风生水起。所以,在行业判断方面,并不因为他是开发商就选择视而不见,我们更应该关注他说的是不是心里话。

不得不说,分析郁亮的这3点看法可知,说的还是非常有道理的,起码笔者与他的看法较为一致。为什么这么说呢?

首先,眼下大多数开发商融不到资、借不到钱是事实,这对房企而言,可以说是一个无解难题。就像一个人一样,知道你已经欠了很多钱,未来肯定还不起,再把钱借给你无疑是什么打什么,有去无回。很明显,开发商过去那种从银行借钱拿地、预售的房款来搞建设的做法成为过去式(住建部开始试点现房销售)。做一个预言的话,未来大多数开发商真的只能自生自灭,要么改行,要么被兼并或破产。房地产开发只能由部分资产优质、管理优质的房企来开发,行业集中度将大幅提升。

其次,长期看好,短期不乐观。前面的分析可知,要解决行业留下的遗留问题,那么庞大的债务,不可能仅靠一项政策来解决,而且从这两年的楼市管控来看,即便经济遇到内外发展压力,但并没有像过去一样重启房地产,仅仅是进行了一些优化,说明决策层有意引导房地产泡沫软着陆,不刺破,但也不扩大。市场始终就处于这种不温不火的状态,冷热都不会差别太大。关于这一点,笔者早就说过,网上那些臆测救市大招的可能性微乎其微,如果真如他们所说的话,这几年的去杠杆效果将功亏一篑,且酝酿更大的风险,稍微有点大局观好不好?

所以,在这样的状态下,房产的价值虽然不至于崩溃掉,但要想赚钱何其难?如果仅仅从价值来计算的话,短期持有的大多数房产还不如存银行,起码后者有利息。当然,郁亮对未来房地产市场前景的乐观看法,我也是赞同的。主要是我们二十多年时间建了大部分的刚需房,只要经济发展,收入增加,改善需求一定会持续释放的,而且将逐步替代刚需,成为楼市最主要的需求。事实也证明,即便像美国这样的发达国家,房地产发展上百年了,但目前房地产对经济的贡献仍然超过10%,这也侧面说明我们的房地产市场仍然有较大发展潜力。

最后,对于眼下要不要买房的问题?基于前面的分析,看法是这样的:如果以自住为目标,还是可以买的,毕竟住是人的六大需求之一,这是提升生活品质的需要。需要注意的是,考虑到很少有人一套房子住一辈子,要考虑未来房子的置换流通性,建议买好口碑开发商的房子,因为他们在房屋品质和物业服务上相对靠谱。但没有必要把全部家当,甚至加超出能力的杠杆去买房,考虑到未来房地产市场在很长一段时间里难有大的机会,我们可以把家庭资金分散布局,比如优质房产+低风险的优质金融资产组合,分担风险的同时,也能抵御一些通胀压力。

23 阅读:12648
评论列表
  • 2024-07-12 16:34

    有需求,没钱有屁用

  • 2024-07-12 19:15

    一套房造价十万左右,卖上百万上千万,我不做这冤大头

    梓玲 回复:
    100平方装修都要20万,一套房子造价10万元?我不信,农村自建房也不可能这个价,除非是切积木吧
    倔强的韭菜 回复:
    上百万的开发商能赚多少钱?二二年碧桂园销售四千多亿,纳税六百多亿,股东盈利一百九十亿
  • 2024-07-13 23:09

    为啥房子赚了都行,亏了就不行呢?

    梓玲 回复:
    你买了之后就会明白的,你不买永远不会为什么[呲牙笑]
  • 2024-07-13 02:39

    郭亮连一个普通人都不是,因为他是一个卖房子的人。

  • 2024-07-12 20:27

    逐步到十万一平方,大家准备好,买定离手

  • 2024-07-14 08:08

    房价在现有基础上至少降价百分之四十。[横线脸]

  • 2024-07-14 10:01

    走错了,反正是吃瓜群众买单

  • 2024-07-15 23:36

    不叫贬值。是回归正常,折旧。

  • 2024-07-12 20:06

    有些房子是鬼房子,这些鬼房子谁买来住?炒房客买到这种房子租不出去,卖不掉,自己又不去住,这才是血本无归。

  • 2024-07-13 09:16

    怎样走都是对的,都是无比正确的,好了吗

  • 2024-07-15 02:02

    存钱有利息,房产有屋租

  • 2024-07-17 00:44

    你说个鸟???人口爆跌,结婚率暴跌,谁买房???

  • 2024-07-19 06:37

    这文分析的对。

  • 2024-07-14 17:49

    预测房地产走势的,还不如预测房地产商集体怀孕。

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