本月中，西安自然资源局和规划局对《西安城市高质量发展示范区详细规划管控一张图公示（公示期限30天）》进行发布，让我们看到了浐灞国际港的最新规划和未来发展，半个月后，作为城市又一个重点发展的区域之一，西咸新区也发布了详细的规划管控图。

根据西安自然资源局和规划局发布的《西咸新区详细规划管控一张图公示（公示期30天）》，针对西咸新区规划范围、管控规划面积、用地布局、发展主线以及核心功能，都进行了细致公示，这也对于想要在区域置业、关注区域发展的朋友们而言，是一个非常重要的参考，值得重点关注。

发展主线、核心功能明确

从这份《西咸新区详细规划管控一张图公示》中能看到，不仅对西咸新区的范围、这次规划的面积进行了明确，同时也对接下来西咸新区的区域发展主线和核心功能价值再度明确。

范围

西起茂陵及涝河入渭口，东至包茂高速，北至西咸环线，南至京昆高速。

管控规划面积

西咸新区城镇开发边界内面积357.82平方公里，涉及83个详细规划单元。

根据西咸新区的区划信息来看，全域面积有900.21平方公里，而基于资源环境承载能力、国土空间开发适宜性、城镇发展诉求和潜力，以推进西安、咸阳两市一体化发展为首要任务，围绕“三统筹、八统一”推进全域空间要素统筹，西咸新区直管区划定城镇开发边界357.86平方公里。

因此能够看到这次西咸新区详细规划管控主要针对的是直管区划定的城市开发边界。

发展主线

发挥新区资源禀赋与区位优势，围绕“创新城市发展方式”这一主线进行区域发展，充分落实关中平原城市群和西安都市圈等发展战略要求，并加强与咸阳市的衔接。

仔细关注西咸新区发展，在片区功能分布上，“创新”已经成为西咸新区最核心的发展底色，遥感卫星、氢能、高端装备制造、光伏、机械设备等等创新生产力，也成为区域持续发展的基础框架。

而在围绕创新发展的框架之上，截至目前110多所高校、1800多家科研机构、27个国家重点实验室、230多万专业技术人才，所组成的科教资源转化优势，也同样成为区域发展框架持续不断能够革新的核心。

再继续向上，“秦创原”、“三项改革”、“西安综合性国家科学中心与科技创新中心建设核心承载区”等一系列助燃剂，也成为西咸新区“科技创新”的核心驱动力。

可以明显发现，框架、核心、驱动力已经形成正向循环发展。而在这样的逻辑下，在西咸新区国土空间规划中针对区域规划目标也提到，到2035年西咸新区的创新城市发展方式将形成国家示范。

核心功能

国家创新城市发展方式试验区、西安—咸阳一体化发展纽带、秦创原创新驱动平台总窗口、西安国家中心城市副中心、西安都市圈极核区、西安综合性国家科学中心与科技创新中心建设核心承载区。

从核心功能中可以明确西咸新区的功能、地位和作用。

01

首先是区域的发展定位：国家创新城市发展方式试验区、秦创原创新驱动平台总窗口、西安综合性国家科学中心与科技创新中心建设核心承载区。

02

其次是区域的衔接作用：西安—咸阳一体化发展纽带。

03

最后是区域的城市地位：西安国家中心城市副中心、西安都市圈极核区。

教育、居住、产业板块规划更清晰

说完规划，再来聊聊区域规划中的教育、居住＆产业用地规划。

教育规划方面

作为高起点高规划新城，西咸新区在早期发展过程中，教育发展也成为区域强吸引力之一。根据公开资料，西咸新区已形成落地学校383所，组建“名校+”共同体118个。

根据我们统计，目前五大新城已经汇聚超20所名校。

沣东新城

金湾中学（铁一中）、金湾小学（铁一中）、西咸新区第一小学（高新一中）、西咸新区第一初级中学（高新一中）、阳光城小学（西工大附中）、沣东中学（高新一中）

沣西新城

咸阳启迪中学（西工大附中）、沣西新城第四学校（师大附中）、沣西新城第二学校（师大附中）、沣西新城第二学校（师大附中）、沣西新城创新港小学（交大附中）、西安市创新港中学（交大附中）

秦汉新城

西咸新区秦汉中学（清华附中）；秦汉小学（后宰门集团）

空港新城

空港实验学校（交大附中）、空港实验高级中学（交大附中）

泾河新城

泾河新城第四小学（高新一中）、泾河新城第三学校（师大附中）、泾河新城第二学校（师大附中）

同时，在今年西咸新区推介会以及近期我们踩盘过程中，还有包括沣东新城的高新融合片区计划引入高新一中沣东中学教育集团、周吴片区的镐京一路规划学校（暂定名）也在2026年7月建成，目前正与五大名校接洽，以名校+模式进行管理。

再例如沣西新城核心区三期区域中新规划建设小学和完全中学目前也在同西工大、交大、陕师大等名校洽谈。（具体学校、学区、名校+合作等规划，以官方发布和实际落地为准）

不过，现状问题在于西咸新区范围太大，学校呈现要么过于密集（例如能金区）、要么过于分散的问题，如果是对于学校需求较大的朋友，优先主城区强学区区域置业外，在西咸新区尽可能挑选学校已经落地、周边配套强的片区。

产业规划方面

在西咸新区的发展过程中，产业作为区域发展的重点，在这次的规划图中，也占据着较为明显的占比。

根据国土空间规划来看，西咸新区五大新城各有不同的主导产业定位。同时为了进一步优化产业布局，区域内还构建“3+7+N”产业体系、构建“一个新轴线总部经济带+十大特色园区承载”的发展格局，形成秦创原总窗口的产业支撑。

其中，结合国土空间规划来看，十大特色园区将促进西咸新区形成以“研发+制造”为特色的创新产业集中承载区。

十大特色园区：

沣东先进制造产业园、沣东统筹科技资源改革示范园、沣西人工智能产业园、沣西数字经济产业园、秦汉自动驾驶产业园、秦汉大健康产业园、空港自贸蓝湾产业园、空港临空经济产业园、泾河双碳光伏产业园、泾河两链融合示范园。

而这次的规划图中，根据土地功能规划信息来看，十大园区的产业聚集程度进一步明确，但对比国土空间规划也有一些细微调整。

五大新城中，沣东新城、泾河新城、秦汉新城和空港新城的产业聚集依旧如规划一样，并没有太大变化，其中秦汉大健康产业园和泾河双碳光伏产业园以生活+产业模式为主，规划较多住宅和配套用地。

而值得注意的是沣西新城，目标定位为西安都市圈科技创新策源地，创新产业聚集区和战略性新兴产业基地，秦创原成果转化“加速器”的沣西新城，除了沣西数字经济产业园和沣西人工智能产业园外，结合科技创新和产业创新发展，能够看到创新港成为整个沣西新城接下来发展的核心片区之一。

上周西安市人民政府办公厅也发布了《西安市支持中国西部科技创新港打造教育科技人才一体化发展示范区若干措施》，能发现沣西新城的中国西部科技创新港也成为西安全力支持和发展的板块。

根据文件信息来看，为了促进校地融合、校企融合、产学研融合，接下来西安也助力支持创新港打造教育科技人才一体化发展示范区，不仅在科技成果转化、招商引资、高质量教育、科研产业等多方面共同发力，同时也进一步支持创新港基础设施和配套服务设施建设，形成以科技创新产业和技术人才引进为主的综合发展区域。

住宅用地规划方面

回到住宅用地分布，900km²的全域面积中城镇开发边界内面积仅357.82km²，一定程度上也考验着区域规划中产、商、住、教、工等用地的布局。

从整体布局来看，五大新城（含能金区）的布用地布局分布非常规律：

沣东新城

推荐置业人群：地缘置业、城西置业、品质生态居住需求、高新外溢置业

丨以上住宅用地分布仅为规划

具体以官方最新输出为准

居住用地主要集中在「陇海铁路以南、绕城高速以东、昆明路以北」的居住生活板块，同时在昆明池以北，结合西安欢乐谷、诗经里、镐京遗址所形成的居住生活板块也在逐渐形成居住氛围。

尤其需要关注的是今年亮相的沣东高新融合片区-科技创新区，从目前来看也是沣东新城全面推进开发的重点片区之一。通过道路互联、区域功能协同，与高新全面融合发展，打造国际科学与科技创新中心引领区、新质生产力示范区。

沣西新城

推荐置业人群：地缘置业、咸阳置业、高新外溢置业、教育＆科创行业置业

丨以上住宅用地分布仅为规划

具体以官方最新输出为准

居住用地主要集中在「开元路以南、钓鱼台路以西、创智路以北」的产业创新板块，片区主要是交大创新港以及理工大学科创城形成的科教创新产业环绕形成，在选择时推荐主要以地铁交通和密集住宅片区为主。

同时，丰润西路以南、钓鱼台路以东所形成的综合商贸服务板块、文教园的居住板块，也同样是居住用地密集区，分布主要沿沣河、主轴落位。

秦汉新城

推荐置业人群：地缘置业、城北置业、低密生态置业、康养大健康置业

丨以上住宅用地分布仅为规划

具体以官方最新输出为准

居住用地主要集中在「兰池大道沿线」的综合商贸服务板块、产城融合板块，低密生态也是片区主要特色，再加上离城北近距离，在置业上也是可以关注的片区。

往北，秦汉文化旅游城所形成的居住生活板块，但由于目前片区氛围和发展成都，关注优先度还是建议以兰池大道优先。

空港新城

推荐置业人群：地缘置业、行业相关置业、通勤置业

丨以上住宅用地分布仅为规划

具体以官方最新输出为准

空港新城居住用地集中度非常明显，位于核心西安咸阳国际机场东南侧的综合商贸服务板块以居住生活板块。

片区规划相对完善，公园、教育、交通等都已经比较完善，后续就需要片区人气养成。

泾河新城

推荐置业人群：地缘置业、行业相关置业

泾河新城居住用地分布主要集中在以「乐华城、原点家居博览中心」为核心的智能家居产业园，以及以「院士谷」为核心的院士科技创业园板块。

从分布来看和空港新城相似，属于半产半城的规划方式，一定程度上也让居住氛围更加集中，片区优势在于价格和交通便利，但对于交通依赖度高的刚需、年轻群体置业时需要仔细考虑通勤成本。

仔细回想，从2016年发力成为楼市黑马的西咸新区，虽然在2020年行业下行周期影响下，置业回归主城让区域遇冷，但规划和发展持续未变是片区依然拥有“冲劲”的核心根本。

尤其是在近两年，秦创原、双中心承载地、科技创新等一系列发展作用下，作为大西安副中心，西咸新区也在不断积累着发展基础实力。

回到现在市场，新房遇冷、二手房持续去泡沫是市场现状，但也不乏如永晖文檀府这类高性价比、高产品力楼盘爆红。

所以对于目前市场，需要清晰的认识是：

1.区域置业时：选新盘+新产品，尽可能不接盘；

2.区域选择时：避开片区规划迟迟不能落地的片区；

3.区域发展上：选择集中度高、配套完善区域。

西咸新区目前最大的问题在于：片区太大、5大新城+1个能金区的功能重叠、资源太分散、早期价格跃进过快...

不过随着近几年市场冷静期下，西咸新区也在不断修心，通过政策、产业、规划落地等一系列发展，不断夯实自己的基础。从未来城市发展角度来看，城市核心人口、资源外溢是必然的，而在环绕西安的第一线，在不断去泡沫、夯实基础下，西咸新区将会再次回归市场热点行列。