楼市进入4月，你可能有一种不真实感，或者困惑感，明明现在市场很差，房子降价都很难卖，怎么成交量居然还不错？

以北京为例，过去一年，二手房整体均价跌了差不多20%左右，从去年3月的6.6w/P跌到了如今的5.3w/P。但是在房价下跌的同时，3月的网签量却达到了接近1.5w套，虽然比不过去年3月，但这个量本身还是相当可以的，而且不光北京的成交量不错，4个一线城市的成交量都不错。

仔细分析数据，我发现造成这种现象最主要的一个原因是，老破小的成交比例在大幅攀升。500w以内的成交比例相比去年上升了接近10个百分点，已经超过一半了。与此对应的就是1000w以上的高总价二手房，成交比例下降的比较厉害。

我研究了其他几个一线城市，发现情况都类似，上海、深圳、广州所谓3月的小阳春，成交主力也都是大幅降价的老破小。

造成这种现象的原因是多方面：

最主要的就是价格原因，虽然全市平均跌了20%，但是老破小的跌幅更大。现在四五百万成交的老破小，很可能就是去年小阳春六七百万才能买到的老破小，经过这么一轮下跌之后，很多老破小的性价比就似乎显得很高了。尤其3月份正值学区房成交的旺季，学区需求爆发叠加老破小降价，药效直接翻倍。我随便找几个学区房的成交案例大家感受一下就知道了。

第二个原因是老破小的需求还是存在且刚性的，毕竟住房是人的四大基本需求之一，而老破小因为价格低、位置好，还是有广泛的群众基础的，结婚或者生子都得有个固定住所，只是现在的人买老破小更加挑剔，比如顶层这种硬伤楼层，就必须被人大砍一刀才能拖手。

第三个原因是经济下行周期的消费降级。不少人之前是打算高贷买新房或者次新的，现在一看工作不稳定，收入预期不佳，索性降低预算，买老破小住住得了。

最后一个原因是，不少年轻人发现随着老破小价格的回归理性，买一套老破小自住可能比租房还划算了。比如这套东王庄的老破小才200多万（之前要400多万），因为挨着清华科技园和清华等高校租金不低，租金一个月得6000左右，但首付七八十万就能买下来，这样可以省下租房的钱还能提取公积金，压力跟租房其实差不多，还能住自己的房子，也是划算的。

不过老破小的成交，大都是默默无闻的，没有新闻效应，甚至都没什么传播价值，这就是为啥现在一方面成交量不错，一方面很多人觉得现在房子卖不出去的原因。

很多人问我北京到底啥时候出重磅利好政策，很抱歉，我也不知道，也不敢预测。但我可以告诉大家一个事实，去年北京9月1号出“认房不认贷”的时候，当时7、8月的二手房网签量都在1w套的荣枯线附近，所以现在老破小贡献了如此重要的成交量，对于楼市的政策稳定是非常重要的，剩下的你自己琢磨吧。