近日，一份“名门翠园业主强制停贷告知书”在网上流传。该楼盘已经逾期交房1000多日。业主称，如果8月8日前项目未复工，将停止偿还贷款，直至交房办妥房产证为止。

另外一份“武汉时代新城全体业主强制停贷告知书”也表达了类似的行动：数千户业主（已售房源且未结清贷款）决定，若该项目在2022年8月1日内仍未全面复工，业主将强制停还银行月供。

此举，在网上，引起了较大的关注，并引来了效仿，“强制停贷”已经成为一个快速蔓延的风潮。多地烂尾楼业主集体停止还贷，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市。

业主花了钱，但房子只是一个半成品，房地产开发商，两手一摊，没钱了，怎么办？除了吸引舆论，促进监管部门想办法解决，业主也有一些自救的办法。如果房子进度接近完成，最后的办法可能只有业主再拿一笔钱出来。这个损失不会太大。不过，业主众多，这也是扯皮的事。如果工程进度还差很大一截，解决起来就很困难了。

各地出现烂尾，也反映了预售制度遭遇了时代性的问题。

预售制度，最初从香港引入，俗称卖楼花。商品房预售制，在过去的繁荣中，对中国房地产市场的发展起到了非常重要的作用。它解决了房地产市场急速发展所需的资金问题，促进了中国人居住水平的提升。

但预售制度，也有一些风险，最大的风险来自于延期交房、烂尾风险。买期房的人提前1-2年就付了全部房款，钱不够的，贷款付款，实质上也是银行把钱贷给购房者，债务关系是购房者与银行的。一但出问题，开发商躺平了、破产了，个人面对银行基本没有胜算，维权路漫漫看不到希望。

为了防止开发商因为资金断掉，无钱修房，或者干脆卷款跑路，导致商品房烂尾，房地产行政主管部门会同银行，也对预售资金有着强力监管。房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，该账户属于银行，账户内的资金只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。但实际中，还是有各种方法能一定程度上绕过监管。

从更大层面来看，某种程度上，预售制度是一个基于繁荣预期的制度。开放商先用小部分资金启动，拿地，拿开发贷款，修建一部分后，开始预售，拿到购房者的房款，各种灰色办法腾挪，进入下一环节，大举扩张。这么做没事，因为房子价格在涨，再涨的东西，总是会有人要的。地价再涨，房子总会有人接手的，因为接手意味着拿到了更早的，更低价格的地。只要繁荣，人心对未来持有好的预期，事情就不难解决。

购房者主动停贷？没问题，虽然房子没建好，但同地段的二手房都涨了了30%了，银行哪怕把没修好的房子都拿到手，也是赚的，不难找到接手的人。但现在房子不涨了，人们不买了。所以，一旦烂尾，问题就很难解决。

所以，预售制度，或许到了该改变的阶段了。

国外也有预售制度，但是基本都是分期付款，交房后付最后一笔尾款，且期房的价格较现房普遍折价10-20%左右。

英国也有期房预售制，但不会将所有的风险转嫁到购房者及银行身上，购房者根据房屋建造进展，预付不同额度款项。在英国购买期房时，通常每一个项目都有一个分阶段付款的时间。比如第一期首付款是合同签订后一个月，首付比例一般在10%-25%；第二期付款可能是半年到一年后，大致5%-10%的房款；最后交房时间前6个月办贷款，贷款办下来后把剩余部分付掉。这样即便出现风险，也不会一下子损失掉全部的钱。

在美国，大部分的房产都是现房销售，在交房之前开发商拿不到购房款。通常要有一半上的房屋被预定之后，开发商才能从银行获得建筑贷款，开始建造房屋，这个时候，消费者并没有付钱。购房者一开始只用交3%的订金，项目动工后，双方签订正式购房合同，买家支付首付款，比例大概在10%-20%。这部分资金也由第三方代管，在房屋封顶完成交付之后，开发商才能获取购房款。

再德国，普遍实行预售房制度，不过，与中国的预售制度不一样。买家是分期支付的，在地基动工后支付10%，主体封顶后支付30%，门窗安装或装修开始后陆续支付后期资金。

业主强制停贷，说是强制，其实只是不再往还款账户打款了，其实也没有强制力，反而会面临一系列麻烦。

第一次逾期未还，银行会通知并提醒你按时还款。如果连续三个月没有还贷，银行会开始催收，甚至上门催款。加收30%-50%的罚息。银行还会起诉。你有钱而拒绝还贷，法院可能会查封你的其他财产来还贷。假如你转移走了所有的财产，被发现了，还会承担刑事责任。

真的没钱还贷，银行就会拍卖你的房子，所得款项不够覆盖房贷，那你还得继续还剩下的。

停止还贷，还会让你的信用报告留下不良记录，这个记录将保留五年时间。在这五年内，你基本不可能再从银行申请到贷款、信用卡等等。你的芝麻信用，微信信用积分，也会受到影响。你的子女上私立或者国际学校也会受到影响。这才是真正的强制。

真正被计入征信，无法坐高铁的时候，一个人强行想上高铁，那时，才会遭到真正的强制，警察、保安会把他拖走。所以，真正可怜的人哪能强制，只能是被强制。所以，他们本心是希望解决问题，而是不是制造问题。希望各地区的有关部门妥善的解决他们的问题，维护他们的合法利益。

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