大反攻!发生了什么

刘晓博说财经 2024-04-30 11:36:39

原创 刘博团队

4月29日,地产股迎来涨停潮!

万科A、金地集团、华夏幸福、京能置业等14支地产股涨停,大量地产股涨幅达5%以上。

港股房地产板块也跟随走强,世茂集团涨幅超60%,融创中国、佳兆业集团等18只地产股涨幅超20%以上。

房地产板块为何出现大反攻?发生了什么?

很可能来源于一则传闻,如下图所示:

上面这则传闻虽未得到证实,但已经在资本市场掀起轩然大波,三个关键信息堪称“核弹级”:

第一个信息,是房地产政策的重大转向,淡化三大工程,重点转向去库存。

“三大工程”是指规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

特别是保障性住房的建设,对商品房市场已经产生一定冲击。由于保障性住房价格较低,很多潜在的商品房买家转而选择了这些更加经济的住房选项,导致了观望情绪的加剧和市场需求的分流。

以深圳为例,2023年市场上可售型人才房的入市数量达到1.16万套,其去化率高达88.2%,在全年新房网签量中占比约40%。

因此,政策的焦点从“三大工程”的建设转向强调去库存,对商品房市场无疑是一个重大利好。

第二个信息,是让城投公司等收购存量房转成租赁房。

早在去年1月,央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》,推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划。

该计划向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款,通过批量收购闲置存量房来盘活市场、扩大租赁住房供给。

而且这笔借款期限长,只要租金能覆盖利息,基本可以被看作永续债,只付息、不还本,既能有效缓解城市政府筹集保租房的指标压力,还能减少当地的商品房库存。

第三个信息,是需求政策能放尽放,放开限购,放开价格限制,契税统一调降到1%。

最近,关于楼市“限购”政策逐步松绑的消息日益增多。

4月18日,长沙宣布全市范围内买房不再审查购房者资格条件,官宣执行了7年的限购政策就此取消。

4月26日,南京进一步放宽落户条件,在南京买房就可以直接办理落户。

4月28日,成都也宣布放开住房限购政策,全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件,不再限制购买套数。

截至目前,除海南省外,核心城市中,仅北京、上海、广州、深圳四大一线城市和杭州(新房)、天津、西安等核心区仍维持限购政策,其他城市均已放开。

近期,有传闻称深圳或于近期优化限购政策,深圳市住建局的最新回应为:

深圳将结合房地产市场实际情况,在深圳市委、市政府领导下,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进我市房地产市场平稳健康发展;相关政策信息以市住房和建设局官方公布为准。

关于限价松动,近期有市场传言称,深圳或在适当时机对二手房参考价进行适度调整。

就此传闻,深圳市住房和建设局做出最新回应:

为抑制投机行为,促进深圳市房地产市场平稳健康发展,深圳于2021年2月建立了二手住房成交参考价格发布机制。二手住房成交参考价格发布机制的主要目的,是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进二手住房市场信息透明,理性交易。结合我市房地产实际情况和市民建议,鉴于同一小区不同房源由于位置、朝向、楼层、装修等差异,实际价值会有区别,2023年4月20日,我市对二手住房成交参考价格应用机制进行了优化。

还有关于契税的调整。

现在的契税税率为3%到5%,不同主体,不同地区,不同类型住房的契税往往会有差别。

以深圳为例,90平以下,征收1%;90-144平,征收1.5%;144平以上或者二套,征收3%;商务公寓的契税为3%。

根据传闻,契税将统一调降到1%,这对于大面积段住宅和改善型置业来说算是利好。

还有一个信息特别值得关注,4月底和未来几个月,将有两次重要会议举办。

一般而言,每年4月底都会召开政治局会议,4月底召开的政治局会议介于一、二季度之间,是对开年以来的经济形势、此前确定的经济工作方向进行重新研判。

而延期的三中全会大概率在未来的三个月召开,自改革开放以来,历届三中全会通常都聚焦改革发展的重大问题。

市场对即将召开的两次重要会议抱有高度期待,普遍预期政府会推出新的经济政策,专注于深化改革和扩大开放,提振市场信心。

以上四大关键信息,如果同时落地,堪称核弹级利好。

如果这些措施实施后,它们能否扭转当前楼市的低迷势态呢?

据国家统计局的数据显示,今年1-3月,全国新建商品房销售面积2.27亿平方米,同比下降19.4%,其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额2.14万亿元,下降27.6%,其中住宅销售额下降30.7%。

单月看,3月全国商品房销售面积为1.13亿平方米,商品房销售额1.08万亿元,同比分别下降23.7%和28.5%。

从一季度数据来看,当下楼市的确是偏冷。

想要改变这一现状,除了实施各种稳定楼市的政策以提振市场信心外,更为关键的是改善经济环境和提高居民收入,这才是房地产市场复苏的根本动力。

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刘晓博说财经

简介:原创的财经评论,独立的观察视角,深度的市场剖析。