幸福里尚未交付时，市场对其预期挺高，觉得他将是北部新城的品质标杆，必然也将会是北部新城的价格新巅峰，北部新城一号院、北部新城灯塔……

但是TOP级的外立面、优秀的园区（架空层都做了软包）、不错的装修（2W多都上了地暖）的幸福里居然和涂料、简装的万科杭宸单价基本持平，约为3.6-3.7W（房东到手价格）。

那么幸福里为什么没有成为灯塔呢？

探究其因，对于我们未来投资将会有很大帮助。

首先最为重要的是增值税。

非限购区虽然从满五免征变成了满二免征，但是幸福里未满二，所以买幸福里要多交5%的税，而这个税对于大部分客户来说是难以承当之重。

倒不是说这5%的价格有多贵，而是购房者会觉得被白薅了5%，心里上形成了强烈的抗性，最终影响购买决策。

除非项目价格特别便宜或者区域内没有选择，否则客户会选择周边无增值税的替代品。

这种现象不只是在北部新城出现，基本上所有板块都存在。

税的问题是所有刚交付项目的问题，不是特例。

所以交付想立马出的客户，真的要仔细考虑这个问题，否则连保本出的机会都没有。

其次就是户型。

关于户型这个问题，我过去几年说过很多次。

一定要有总价逻辑，不能看着新房单价和二手房单价对比，觉得利润空间有多少。

简单看倒挂本来就不对，再直接用单价看倒挂，错上加错，想不亏钱都难。

19年以后的新房户型比此前的户型要差挺多，95-100㎡约等于此前的89㎡。

以幸福里来看100方的户型和杭宸89方户型进行对比，实际两者就差了一个阳台。一个阳台算5个㎡，但是产证大了11个㎡，即有6个㎡是因为户型差产生的无效面积。所以总价逻辑下，幸福里单价要乘以93%才是有效单价。

其实看过我评价倒挂的都知道，我都是按总价逻辑执行的，从来没用过单价逻辑。因为户型差异真的挺大。

其实最火的时候在一些不愁卖的板块，有120㎡中间套3房的产品，最为可怕的黑暗产品。

其三品质不代表价格，还要结合板块属性考虑其溢价能力。

很多改善板块对于外立面、公区、精装修等要求较高，这些因素在二手房中确实能产生溢价。

但是对于刚需客户对于外立面、精装修、公区这种要求没有这么高。

比如我此前就说过，很多刚需客户对于地暖都是没需求的，因为觉得用不起，还不如不要，而对于改善来说这是基本配置。

回到幸福里来看，漂亮的外立面、不错的公区、及格的精装修都是加分项，但是在刚需板块可能溢价并没有这么高。

超高层对于豪宅来说可能是加分项，但是对于刚需来说肯定是减分项，因为电梯等待时间长、得房率差等原因。

刚需板块最安全的是买18层以内的房子。

所以通过研究幸福里为什么没有成为北部新城标杆我们得到以下三个结论，购买房子时一定要注意以下三点。

增值税要考虑，不然交付保本出的机会可能都没。

别被倒挂单价给骗了，要有总价逻辑。

注意品质陷阱，刚需项目地铁和户型才是王道。

另外三好学生肯定是好的，刚需和豪宅通杀。