大家发现没，经历上半年的供地“枯水期”后，广州卖地的节奏，又恢复了。
从7月到现在，全市已经有6宗涉宅地上架，比1-6月出让的数量还多。
宅地放量的变化，在一些区尤为明显，比如南沙，最近几天一口气对外推介了22宗地，数量远超往年。
而卖地重点，也从明珠湾板块，扩大到了庆盛。
换句话说，接下来南沙的楼市格局，将有新的变化。
｜南沙航拍图
|广州楼市发布 摄
壹
盘点近6年土拍数据
南沙有这3大变化趋势
前几天，南沙在庆盛召开了2024年土地招商推介会。
这次推介会，最大的看点就是南沙一口气对外公布了将要出让的22宗地块名单。
从地块清单看，涉宅地占到了相当大的比例，达到了15宗。
｜广州楼市发布 制图
这些地块如果全部成功出让的话，那2024年将成为最近几年，土地供给最多的一年。
如果你拉长时间线来看，会发现，南沙土地市场的变化，还不单单是供应激增那么简单。
｜南沙2024年土地出让清单
｜图源：好地网
一来，宅地供应数量，开始重回2019-2021年的巅峰时期。
从近6年宅地供应情况来看，南沙宅地的出让，有一个明显趋势：即先放量后收缩，再全面开闸的过程。
比如，在2019-2021年期间，南沙每年平均成交13块宅地以上，属于近6年来的供地高峰期。
但在此之后，由于市场下行，南沙宅地的供应，也随之收紧，去年甚至只卖了4块地。
｜广州楼市发布 制图
而今年南沙放出15宗涉宅地，不仅意味着数量上是向2020年靠拢，也标志着南沙的供地节奏，开始改变了。
换句话说，今年下半年，南沙上架宅地的速度，应该会有一个加速。
二来，从宅地供应分布看，南沙除继续加码明珠湾板块外，庆盛也是下一个重点。
众所周知，宅地的出让，很大程度上能反映城市的发展方向。
而过去几年，承担起南沙供应大旗的，一直是明珠湾。
该板块的横沥岛、灵山岛仅在2019-2021年3年时间，就卖了19块地，妥妥的地主大户。
｜广州楼市发布 制图
而借助这股开发的东风，横沥岛、灵山岛也成为南沙发展最快的区域。
包括IFF国际金融论坛会址、南沙期货产业园、南沙IFC、中山大学附属第一南沙院区等，几乎全落在了这两大岛尖上。
｜横沥岛航拍
｜广州楼市发布摄
但另外，我们也需要看到，从去年开始，庆盛板块的供应量也开始爬升了。
像2023年，南沙卖的4块宅地里面，庆盛占了一半，而今年数量更多，达到了5宗。
关键是，这些地块的位置，基本都在港科大、庆盛高铁站附近。
换句话说，南沙对于庆盛的思路很简单，就是连片开发。
而截止到目前，庆盛板块已经有港科大、新鸿基TOD、越秀·天悦云啓、星河东涌项目等，在城市开发上，已经初见规模。
随着接下来一系列港式社区宅地和商地的出让，庆盛板块的潜力，应该会加速释放。
｜广州楼市发布 制图
另外，从近6年的供应分布来看，金洲-蕉门、黄阁、南沙湾等3个板块，从2022开始，已经很少宅地出让。
这也意味着，这3大板块的新房市场，后续将以去库存为主。
｜南沙区府航拍
｜广州楼市发布 摄
三来，南沙的宅地，正在全面进入“零溢价”捡笋阶段。
从地价层面来看，南沙最高光的时候，是在2020年。当时成功出让的15块地，有6宗属于溢价卖出。
一些溢价率高的地块，甚至达到了45%。
但在2022年之后，“零溢价”地块成为了南沙主流，从2022年到现在，南沙卖出的12宗宅地，全部都是底价成交。
｜广州楼市发布 制图
换言之，现在的南沙，宅地已经基本进入到“平价”阶段。
开发商拿地，比起前两年，价格更笋。
我们以今年5月中铁广投拿下的横沥岛2024NJY-2地块为例，其楼面价才1.2万/平。
而2020年高峰拿地的美的江上沄启、深业颐泽府等，价格则普遍高达1.8-1.9万/平。
｜广州楼市发布 制图
对于市场来说，这其实也意味着2021年以后的新房，在价格上，会更加亲民。
当然，土地供应的变化，也将在一定程度上，影响南沙新房市场的走向。
贰
南沙行情回温
新房市场格局也在变
事实上，南沙不仅土拍格局在变，新房市场也在发生变化。
比如，在行情上，比起前两年楼市的不温不火，今年南沙市场就有明显反弹趋势。
就拿7月份的市场表现来说，南沙在全市，无论是网签套数，还是面积、成交金额，在全市都属于第一第二。
｜广州楼市发布 制图
当然，也不单单是销量反弹，整个南沙的新房市场，也有两个比较明显的苗头。
一方面，随着利好的持续释放，南沙对外地客的置业吸引力，也在持续加强。
比如7月初，广州放松港澳台及外籍人士买房门槛，南沙不少楼盘就频繁被外地买家“光顾”。
像明珠湾板块的旭辉曜玥湾，近来就出现了香港买家到访量明显上升的现象。
还有深中通道开通之后，楼市君也听说，有部分深圳、东莞、中山的买家，在开始“转道”南沙置业。
｜旭辉曜玥湾营销中心
｜图源：项目提供
另一方面，南沙新房市场正在逐渐“改善化”。
中指院数据显示，近5年南沙的套均成交面积正在逐步走高。
尤其是今年上半年，全区成交面积已经达到了114平/套，比去年同期上升了一大截。
｜广州楼市发布 制图
而南沙的很多楼盘，因为地块位置优越，也确实被打造成了改善户型，向更高端“靠拢”。
比如中国铁建·花语上城，主推98-140平的全改善户型，关键还坐拥湖景、山景、河景三重buff。
另外项目南沙环宇城、广外滨实（海语校区）等高能配套，妥妥的六边形战士。
｜花语上城航拍
｜广州楼市发布 摄
再比如，位于区府的星河·东悦湾，也主推有179-205平大户型。
而且，项目还自带星河COCO PARK、华南师范大学附属南沙小学以及一线蕉门河河景等。
｜蕉门河航拍
|广州楼市发布 摄
大面积望江的横沥岛新盘也是如此，凭借地块的资源禀赋，普遍做成了江景改善户型。
比如中国铁建的西派澜岸、西派尊府和西派L77，就是主打豪宅品质。
还有旭辉曜玥湾铂森江海，网签价一度刺破5万/平，直接刷新南沙改善天花板。
｜横沥岛沿江带航拍
|广州楼市发布 摄
总得来说，如果对比近年来南沙土地和新房行情，会发现，南沙的楼市格局，已经发生了深刻变化。
接下来，随着土地供应增加，除了会进一步丰富买家的选择之外，更为重要的是，它给市场带来了更多焕新能量。
别忘了，一个区域的行情向好，往往是从土拍开始的。
