（中国时事新闻网大连中心主任张添强 通讯员大律）

近日，大连市中级人民法院作出一审判决，判决驳回某银行要求查封拍卖作为贷款抵押物即张强购买房屋的请求。

王金海律师说，居者有其屋。2023年2月14日，最高人民法院出台了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。也就是说，法院对商品房消费者的房屋交付请求权赋予了“超级优先权”的性质，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的行使，有效地保护了实际购房人的合法权益。

张强和老伴收到法院的判决书之后非常高兴，这份迟到的胜诉判决是今年春节最好的礼物，一家人可以安心地过一个踏实年了。（受访要求：文中业主姓名、公司名称均为化名）

2023年7月12日上午10时许，张强与老伴买菜回家，发现门上贴着一张法院的《公告》，内容是开发商千佳公司欠某银行1500万元，开发商把张强的房屋在建抵押给银行了，还在大连市不动产登记中心办理了抵押备案登记，如今二十多年过去了，开发商居然没有还清银行的贷款，某银行申请法院查封拍卖抵押物即张强购买的这套房子。仔细看完《公告》后张强还发现，法院一共查封了小区24套房子，拍卖后用于偿还开发商千佳公司拖欠银行贷款1500万元及利息。

张强立即按法院的《公告》挨家挨户询问，大家都非常吃惊。原来，2001年8月份，开发商千佳公司通过招标方式购买了位于大连市沙河口区2万平方米的土地，房子还未盖，便将土地抵押给某银行，贷款1.4亿元用于土地开发，开发商将楼房盖好后，一一出售给市民，但却未还清银行贷款。2016年12月份，某银行将开发商千佳公司起诉到法院，法院判决千佳公司立即偿还某银行贷款1500万元，并承担延期还款利息，同时法院还查封了小区24套已经出售但未办理产权证的商品房，其中一套就是张强2003年购买的这套房子。

房子住了20年，居然还欠银行1千多万元，如今还被某银行起诉到法院，要求查封拍卖自己购买的这套房子，张强和老伴彻夜失眠。为维护自己的合法权益，张强委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师出庭应诉，请求判决开发商抵押给某银行的房产行为无效，中止对自己房屋的查封和拍卖。

经王金海律师调查发现，开发商千佳公司将小区土地在建抵押给某银行后，每出售一套商品房就申请某银行解押一套，陆续偿还了银行贷款1.25亿元，出售的商品房解押后就为业主办理产权登记。张强等24户居民是最后一批购买的房子，开发商千佳公司因为还欠某银行1500万元，故某银行一直没有同意解除抵押登记，导致这24户业主一直无法办理产权登记，房屋初始登记还在开发商千佳公司名下，所以某银行起诉了占有使用小区24套房子的业主，要求拍卖抵押物偿开发商千佳公司拖欠贷款1500万元及利息。

大连市中级人民法院公开开庭审理了本案。张强今年已经80岁了，在王金海律师的搀扶下颤颤巍巍地来到法院，拿出自己珍藏了20年的购房合同和购房发票，称这是自己一辈子积蓄购买的这套房子，坚决不同意银行拍卖。张强所在的小区物业也为他开具了证明，证明张强和老伴二十年来一直居住在自己购买的这套房子里，按时交纳物业费。

法院经审理后查明，本案为申请执行人执行异议之诉，张强应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。张强居住的房屋为千佳公司向某银行申请在建抵押贷款的抵押物，某银行对张强居住的房屋享有抵押权，有权在抵押担保范围内对抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“商品房消费者”在交付全部或者大部分款项后，商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。从张强提交的证据看，张强与开发商千佳公司签订的《商品房买卖合同》落款时间为 2003 年 11 月 24 日，该时间晚于千佳公司与某银行签订金融借款抵押合同时间，但早于某银行到法院起诉要求拍卖抵押物时间。另外，从张强与老伴的户口簿显示自 2009 年 7 月将户籍迁至案涉房屋地址，可认定其早于法院查封前即实际占有案涉房屋。故某银行申请查封拍卖张强购买的房屋，无事实和法律依据。

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